Опосля самоизоляции рынок недвижимости уже не будет прежним. Клиенты научились разговаривать с застройщиками в режиме онлайн. Арендаторы переехали из центра столицы в спальные районы и… остальные городка. Хозяева квартир стали приветливее. Покупатели сообразили, что работа на удаленке просит очередной комнаты. Девелоперы желают строить в ЖК коворкинги, но пока не соображают, как высчитать количество мест. Обо всем по порядку ведает Виктория Кирюхина, основной эксперт Аналитического центра Циан.
Держим дистанцию
Невзирая на то что возникновение коронавируса не было неожиданным, для рынка недвижимости введение режима самоизоляции сделалось суровым испытанием.
Количество сделок на первичном рынке Столичного региона в апреле 2020-го сократилось на 38% по сопоставлению с аналогичным периодом прошедшего года, в мае спад достигнул 51%.
Только в июне положение на рынке стало лучше: отставание от прошлогодних характеристик возвратилось к 28%.
На первичном рынке Санкт-Петербурга понижение количества сделок в апреле-мае составило по 31% по отношению к аналогичному периоду прошедшего года, в июне — 25%.
С начала пандемии практически за пару недель застройщики смогли перестроить свою работу и перейти к использованию онлайн-сервисов. Часть из их была и ранее, но коронавирус укорил переход услуг в онлайн. Бронирование, подача документов на ипотеку, электрическое подписание контракта — эти инструменты помогали проведению сделок во время самоизоляции. Что мы ждем далее? На веб-сайтах застройщиков уже возникают видеообзоры, видеоконсультации, девелоперы обещают 3D-туры по объектам, которые планируется проводить при помощи личного менеджера. Как указывает практика, людям приглянулись дистанционные форматы, и покупатели сейчас желают приехать в кабинет лишь один раз, на подписание контракта, а всю информацию получать в онлайн-режиме. Таковым образом, удаленка вошла в режим общения застройщика с клиентами серьезно и навечно. Это и есть будущее, которое уже пришло.
Прочь из городка!
На фоне закрытых границ во время самоизоляции мы следили резкое увеличение спроса на загородную недвижимость: захотели сбежать из городка 38,2%. А 22,4% белоснежных воротничков с переходом на удаленку просто… уехали в иной город. Стали снимать другую недвижимость 19,4% опрошенных, 23,5% переехали в квартиры, за которые не надо платить (возвратились домой, к родителям, к друзьям, в свои квартиры, если снимали остальные, расположенные ближе к работе). Иногородние возвратились домой, а это 1-ый признак децентрализации.
Столичная область и регионы идиентично отреагировали на введенный режим самоизоляции: бурный рост спроса на загородную недвижимость с конца марта до середины апреля (+400% — аренда, +130% — покупка в Москве, +250% аренда, +100% — покупка в регионах) снизился с окончанием самоизоляции и открытием русских курортов в июне-июле (+100% — аренда, +70% — Москва, +60% — аренда, +70% — покупка регионы).
«Для чего арендовать дом в пригороде, если можно поехать жить на море?», — рассудили люди.
В 2020 году количество запросов на приобретение недвижимости в курортных городках (Сочи, Геленджик, Анапа, Новороссийск) возросло на 30%. Любопытно, что практически половину спроса (48%) сгенерировали обитатели Москвы, Столичной области и Санкт-Петербурга.
Возвращение «потерянной» комнаты
Трехмесячная самоизоляция показала людям, что их нынешнее жилище не может удовлетворить потребности в дистанционной работе. По данным Аналитического центра Циан, любой 5-ый возможный клиент изменил аспекты покупки. Невзирая на понижение уровня доходов и девальвацию рубля, будущие покупатели (12,4%) решили прирастить количество комнат в квартире. Еще 18% покупателей сообразили, что им нужна квартира большей площади, еще 5,5% изменили требования к планировке квартиры (наличие рабочего места).
Заместо большенный двухкомнатной квартиры лучше приобрести квартиру гораздо меньше, но из 3-х комнат, чтоб одну из их в случае необходимости можно было употреблять для работы.
Льготная ипотека содействует желанию покупателей приобрести квартиру на комнату больше. «Пусть лучше мой каждомесячный платеж по ипотеке будет незначительно выше, но я возьму квартиру на комнату больше», — так рассуждают покупатели.
Увлекательный факт. Проанализировав данные о площади квартир на первичном рынке Москвы за крайние 5 лет, можно узреть, что средняя площадь полученной квартиры с 2015-го уменьшилась на 18% (с 67,4 кв. м до 55,3 кв. м), либо на 12 кв. м. Другими словами по существу приобретаемая квартира лишилась одной комнаты. Сейчас люди соображают, что, может быть, на удаленке придется работать не несколько месяцев, а пару лет, и принимают решение о покупке доборной комнаты, другими словами в квартиры ворачивается «потерянная» комната.
А вот тренд на сокращение «излишних квадратов» за счет коридоров, кладовых, балконов, остается. Сохранится и тренд на европланировки, поэтому что семья будет проводить больше времени дома, и нужно будет место для совместного общения.
Рабочие места переедут в ЖК
Как опыт режима самоизоляции воздействует на рабочие места? Во-1-х, значимая часть традиционных кабинетов будет обязана проявить упругость. Что это означает? Собственник старается сдать кабинеты как минимум на два года, а лучше — на 5 лет и подольше: арендатор посиживает, деньги текут. Гибкие кабинеты различаются тем, что заключить и расторгнуть контракт можно весьма стремительно и на хоть какой срок, до нескольких месяцев. Арендатор получает собственные помещения с полным сервисным обслуживанием и совместной с иными арендаторами инфраструктурой. Сейчас арендаторы желают созидать кабинеты, оборудованные для видеоконференций, с кабинетами для телефонных переговоров.
Во-2-х, уже сейчас мы смотрим таковой тренд, как зарождение коворкингов в жилых комплексах.
Для данной для нас цели специально выделяются помещения на первых этажах. Так, к примеру, сеть коворкингов планирует открыть в ЖК «Скандинавия» и «Испанские кварталы» компания «А 101». Предполагается, что в коворкингах можно будет арендовать и рабочие места, и комнаты для образовательных сервисов. Планирует создавать коворкинги площадью от 300 до 500 кв. м в собственных проектах и Level Group. Компания IKON Development в инфраструктуру ЖК «Чкалов» также включила коворкинг. Есть примеры реализованных коворкингов в «Москва-Сити».
Застройщики соображают, что наличие коворкинга в жилом проекте станет их конкурентноспособным преимуществом, и готовы выделять под него площадь, но неувязка в том, что пока никто не осознает, сколько обитателей будут работать в коворкингах. Сколько необходимо рабочих мест — 50 либо 500? Ситуация нестабильна, работодатели до конца сами не соображают, что созодать со штатом, кого отправлять на удаленку, а кого бросить в кабинете. Думаю, что к началу последующего года ситуация прояснится, и застройщики сумеют высчитать коэффициент для коворкинга (так же, как сейчас рассчитывается из числа обитателей коэффициент для детских садов в проекте).
Еще одна неувязка в том, что коворкинги с экономической точки зрения застройщику неинтересны, для него прибыльнее создать на их месте квартиры либо коммерческие помещения и реализовать. Как отыскать оператора для коворкинга, какую площадь необходимо под него отвести — все это лишняя боль в голове для девелопера. К огорчению, эта неувязка не отважится через год либо два, и потому сотрудникам на удаленке пока придется самим заниматься обустройством собственного рабочего места.
Вообщем, не исключено, что в осеннюю пору большая часть белоснежных воротничков возвратятся в кабинеты, и для их вопросец о разработке рабочего места в квартире отойдет на 2-ой план.
Арендаторы готовы потесниться
Рынок аренды в городах-миллионниках в марте показал маленькой спад, зато в апреле и мае мы следили уже значимый прирост, связанный со понижением арендной платы. Почему понижение не вышло в апреле? Дело в том, что почти все арендаторы даже при потере дохода оставались жить в квартирах за счет депозита. В мае, когда сделалось ясно, что отпуска без содержания (или с урезанной заработной платой) продлеваются, арендаторы начали съезжать.
Те счастливчики, кто перебежал на удаленку и не растерял в заработной плате, пользовались случаем и решили сделать лучше свои жилищные условия, переехав в квартиры с наилучшей локацией и сниженной арендной платой.
Средняя ставка аренды в городах-миллионниках (включая Москву) на однокомнатные квартиры снизилась на 4% за год (до 16,8 тыс. рублей), на двухкомнатные — на 6% (до 24 тыс. рублей).
Любопытно, что если в I квартале 2020 года процент одобрения заявок от возможных арендаторов столичными собственниками составлял, по данным Циан, от 41 до 45% (другими словами отклонялась любая 2-ая заявка), то во II квартале собственники стали еще сговорчивее: в апреле-мае одобрялось уже 66% заявок, а в июне-июле — 67%.
Хозяева готовы заселить 7 семей из 10 несмотря на то, сколько в семье малышей и домашних животных. Сейчас мы лицезреем, что, боясь 2-ой волны коронавируса, арендаторы стараются прописать в договорах прибыльные себе условия. Понятно, что собственники не постоянно соглашаются, и одним из вариантов договоренности сторон стала субаренда, другими словами возможность подселения в квартиру еще 1-го жильца. К примеру, с целью экономии могут съехаться в двухкомнатную квартиру студенты, снимавшие ранее две однушки. Иным трендом стала децентрализация, переезд арендаторов из центральных районов в спальные, где аренда стоит дешевле. Если кому-то необходимо два денька из 5 ездить в кабинет, можно натужиться и встать на 30 минут ранее, зато можно сберечь 15 тыс. рублей за месяц.
В ближнем будущем мы не ожидаем возврата цены аренды к допандемийному уровню: это будет может быть только тогда, когда доходы арендаторов восстановятся на сто процентов.