Будущие покупатели жилища в полной растерянности. С одной стороны, кризис, эпидемия, падение доходов, цены должны пойти вниз. Сидим и ждем, пока подешевеет? С иной стороны, застройщиков на рынке меньше, количество новостроек падает, льготную ипотеку решили не продлевать. Срочно бежим, пока не разобрали крайнее? Что созодать?
Разобраться, что происходит на рынке недвижимости, возможным покупателям помогают управляющий Аналитического центра Циан Алексей Попов и Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК. Модер вебинара — Валерия Мозганова, обозреватель Business FM.
Запись вебинара «Жилище и цены: брать на данный момент либо ожидать?»
Как эпидемия перевесила ценники
Алексей Поповруководитель Аналитического центра Циан
Ожидаемого пессимистами падения рынка во время самоизоляции не вышло. Наиболее того, новостройки продолжали дорожать: в Столичном регионе рост цены по отношению к январю 2020 года составил 5%, в остальных регионах — до 9%. Наряду с сиим отмечалось понижение количества сделок. По итогам I полугодия 2020-го понижение составило 30%, поведал Алексей Попов, управляющий Аналитического центра Циан. По данным Циан, на вторичном рынке стоимость квадратного метра в Москве осталась прежней — 210 тыс. рублей. В регионах же наблюдалась необыкновенная ситуация: наряду с ростом цен на новостройки стоимость жилища на вторичном рынке стала понижаться. Такое происходит очень изредка. Больше всего пострадал рынок аренды: ставки в Москве снизились на 12%, в регионах — на 9%.
Когда застройщик побежит за покупателем, умоляя приобрести квартиру со скидкой?
Ольга Тумайкинакоммерческий директор ГК ФСК
«В обозримом будущем этого буквально не произойдет, — обрывает наши мечты Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК. — Если человеку нужна квартира, брать ее необходимо на данный момент: ожидание суперусловий изредка бывает оправданным. Некие покупатели сейчас вправду заняли выжидательную позицию и молвят: «Вы еще за нами бегать будете, предлагая 15% скидки». Но на данный момент мы смотрим высочайший спрос на жилище. Июль по продажам закрыли так, как и планировали сначала этого года. С июня мы стали планово увеличивать цены, и никаких огромных скидок не предвидится».
На рынке недвижимости наблюдается тенденция укрупнения застройщиков, маленькие компании, не выдержав конкуренции, уходят. В 2019 году было выдано на 50% меньше разрешений на стройку, чем в 2018-м, и в текущем году тренд на понижение длится. Все это ведет к понижению грядущего предложения и, соответственно, росту цен. Все новейшие объекты выходят по схеме эскроу, и тут никаких акций распродажи в принципе ожидать не стоит, потому что эта схема тянет за собой доп издержки, которые ведут к удорожанию себестоимости строительства. Как поведала Ольга Тумайкина, если ранее ГК ФСК прогнозировала 20–25% роста цен от старта продаж до ввода в эксплуатацию, на данный момент закладывает 15% роста и выводит проект в продажу по наиболее высочайшей стоимости. Не нужно забывать и о курсе бакса и евро, рост которых также влияет на стоимость строй материалов.
Главным движущим фактором реализации сейчас является ипотека с господдержкой под 6,5%. «На наших проектах при помощи ипотеки продается до 70% и наиболее квартир, — ведает Ольга Тумайкина. — Ряд банков по своей инициативе понижает ставки до 6%, 5,9% и т. д. У нас, как и у остальных застройщиков, есть совместная с банками программка субсидирования — 0,01 и 0,05% до конца года (потом с начала 2021 года — 6,5%)».
Вообщем, как признается спикер, существует риск резкого прекращения спроса.
Это может произойти, если льготная ипотека в один момент закончится. Тогда будет употребляться программка субсидирования ставки застройщиком. «Во время пандемии мы запускали для клиентов такие акции, как страховка от утраты работы, либо "купи на данный момент, плати позже" (клиент заносит 20% от цены жилища сходу, а ипотеку берет за полгода до ввода дома). Быстрее мы будем употреблять подобные программки субсидирования, рассрочки, чем снижать стоимость жилища», — гласит Ольга Тумайкина.
Девелоперы не хотят снижать стоимость жилища.
Но не надо забывать о том, что у нас приметно уменьшились настоящие доходы населения, вырастает безработица, у людей понижается уверенность в завтрашнем деньке, припоминает Алексей Попов. «Потому гласить о том, что цены на недвижимость ни в коем случае понижаться не будут, я бы не стал. Если в текущих критериях станет трудно обеспечивать темпы продаж, необходимо будет что-то выдумывать и с ценовой политикой, — рассуждает Алексей Попов. — На стыке 2-ух этих причин — с одной стороны, эскроу-счета, доступная ипотека, активность инвесторов, которые будут стараться сохранить свои средства, переводя их в квадратные метры, с иной — непростая ситуация в экономике и в мире, вот и будут балансировать цены».
Размер предложения на первичном рынке сокращается, но при всем этом остается довольно огромным. Нынешнюю ситуацию недозволено сопоставить с 2017 годом, когда на рынке было выставлено 120 тыс. квартир в Москве и Столичной области, на данный момент количество интенсивно продаваемых квартир и апартаментов составляет около 75 тыс. лотов, но это все равно весьма много, считает Алексей Попов. Не считая того, есть так именуемые припасы застройщиков, в которые входят проекты, получившие разрешительную документацию, но пока не вышедшие на рынок.
Если в 2010 году опосля отставки Лужкова в Москве был рынок торговца, то на данный момент — рынок покупателя.
Тот факт, что в любом районе Москвы, Новейшей Москвы и Подмосковья можно постоянно отыскать проект комфорт-класса, не дозволяет гласить, что в Москве существует недочет предложения, отмечает Алексей Попов.
Что прибыльнее брать? Не небезопасно ли брать новостройку?
Совершенно точно советовать покупателю срочно бежать в кабинет продаж к застройщику либо звонить по объявлениям на Циан собственникам квартир на вторичном рынке недозволено: у всякого человека своя актуальная ситуация и свои потребности.
Если необходимо переехать в новейшую квартиру как можно быстрее, имеет смысл приглядеться к новостройкам, где квартиры нередко предлагаются с отделкой, советует Ольга Тумайкина. На данный момент есть тренд ухода служащих на удаленный формат работы, потому застройщики пробуют предложить различные варианты планировок, в каких предвидено несколько многофункциональных зон, в том числе и рабочие места. Можно также разглядывать квартиры с европланировками, где есть кухня-гостиная и несколько спален, в каких можно будет в случае необходимости выделить пространство для работы.
«Когда люди посидели в самоизоляции в 50-метровых студиях, они сообразили, что это не самое действенное вложение средств», — соглашается Алексей Попов.
Он считает, что на данный момент застройщики будут проектировать малогабаритные квартиры с отдельными комнатами. Большим спросом будут воспользоваться маленькие двух-трехкомнатные квартиры.
При выбирании проекта в Новейшей Москве — локации, которая сейчас пользуется огромным спросом, Алексей Попов советует направить внимание на то, что будет происходить конкретно с тем кварталом, в каком вы выбираете жилище. Навряд ли вы желаете жить в квартире с окнами на стройку последующих очередей. Необходимо глядеть на перспективы освоения последующих участков.
А вот бояться брать жилище в новостройке сейчас не стоит. «Нормативно-правовая база шагнула вперед. Невзирая на пандемию, историй о каких-либо больших банкротствах застройщиков мы не слышим, можно гласить о том, что система продаж по эскроу-счетам довольно отлично защищает покупателей жилища», — гласит Алексей Попов. Но все таки имеет смысл выискать информацию о застройщике в Сети, познакомиться с историей компании, уже готовыми объектами, советует Ольга Тумайкина. В пользу приобретения жилища на первичном рынке выступают льготная ипотека и ряд увлекательных льготных программ от девелопера.
Если на первичном рынке торг пока неуместен, то на вторичном торговцы готовы на дисконты.
И если вы не желаете брать ипотеку либо, к примеру, не хватает мало средств на квартиру, которую вы желаете, имеет смысл выискать варианты на вторичке. Тут сделки происходят вне зависимости от экономических кризисов и пандемии, и исходя из убеждений соотношения спроса и предложения этот рынок лучше откалиброван. «Рост цен на вторичном рынке сдерживает очередной фактор — это конкурентность с новостройками, — гласит Алексей Попов. — Вторичное жилище даже в Москве на физическом уровне и морально устарело. Новенькому поколению покупателей трудно разъяснить, что квартира на Кутузовском либо Ленинском проспекте — это принципиальное вложение, которое обязано стоить больше, чем новостройка. Квартира в новостройке на данный момент в приоритете у покупателя».
На данный момент первичка дорожает, а вторичка дешевеет из-за того, что на новостройки действует льготная ипотека. Как ее действие закончится, покупатели могут быть наиболее вольными в собственном выборе, отмечает Алексей Попов.
Не надо путать туризм с эмиграцией
В марте-апреле количество запросов как по аренде, так и по покупке пригородной недвижимости побило все рекорды. Просмотров было в 5–6 ранее, чем в этот же денек прошедшего года. Но не надо путать туризм с эмиграцией. Массового переезда за город все ожидали в 90-е годы , в 2000-е, но этого не вышло.Одно дело, когда вы временно живете на даче, и другое — настоящий переезд за город. Есть конкретные препядствия с инфраструктурой, даже в пригородах Москвы, остерегает Алексей Попов. Существует и недочет высококачественного предложения. Да, можно приобрести участок без подряда, вкладывать раз в год определенные средства в стройку дома, но если процесс растягивается на годы, это не решение вопросца, а стиль жизни.
Адекватного предложения поменять московскую квартиру на пригородный дом с газом-водоснабжением-телефоном-интернетом, и чтоб все это работало и не ломалось, на рынке весьма мало.
Когда оно покажется, можно будет гласить о массовом финале москвичей в пригороды. Но в решении этого вопросца без помощи страны не обойтись: сделать доброкачественную инфраструктуру в рамках личных поселков застройщики не сумеют.
Если желаете заплатить чуток меньше и согласны нести определенные опасности, связанные, к примеру, с наиболее высочайшей оплатой коммунальных услуг, можно разглядеть апартаменты в качестве кандидатуры жилью, гласит Алексей Попов.Опасности соединены не только лишь с наиболее высочайшей стоимостью коммуналки, а с тем, что тарифы для квартиры утверждаются Министерством экономического развития, а для апартаментов — нет, потому их обладатели не защищены от произвола управляющей компании.
В ужасе утратить свои сбережения из-за падения курса рубля и понижения ставок по депозитам сейчас почти все решают перевести свои рубли в квадратные метры. «До этого чем брать недвижимость в качестве инвестиций, необходимо отлично поразмыслить, — предупреждает Алексей Попов. — Как вы планируете сдавать жилище: посуточно либо на долгий срок? Если планируете заниматься сдачей квартиры в короткосрочную аренду, для вас будет нужно много времени, или придется нанимать сотрудника для клининга». Также спикер напомнил, что в этом году почти всем собственникам пришлось перепрофилировать сдачу в аренду из короткосрочной в длительную, потому что потоки командировочных и туристов закончились.
Ольга Тумайкина в качестве инвестиций советует разглядывать апартаменты в апарт-отелях, где доходность может достигать 12%, а заботу о клининге, аренде и прочем возьмет на себя управляющая компания. Таковой проект в компании ГК ФСК также имеется.
«Если не прилетит еще одна свора темных лебедей, через год мы увидим рост цен в новостройках. Но темпы роста будут ниже, чем сейчас. На вторичном рынке средние цены будут размеренными. Часть из 12%-го падения ставки аренды с началом бизнес-сезона отыграется, но вполне возвратиться на докризисный уровень ставка сумеет лишь опосля возврата настоящих доходов населения. Нам необходимо привыкать жить в критериях новейшей ценовой действительности», — резюмирует Алексей Попов, управляющий Аналитического центра Циан.