Защита интересов либо злоупотребление правами?
— Наталья Олеговна, вы произнесли, что угрозой № 1 для девелопера является дольщик. Почему?
— Современный дольщик злоупотребляет правами, которые предоставляет ему 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей. Другими словами, он пользуется правами не для защиты собственных прав и интересов, а для причинения проблем и убытков застройщику.
— Где проходит граница меж защитой собственных интересов и злоупотреблением правами?
— Подавляющее большая часть дольщиков не планируют идти в трибунал к застройщику за неустойкой — их жестко и назойливо уговаривают в чатах, им звонят и пишут юристы-экстремисты, обещая заоблачные суммы. И на переговорах либо в суде мы слышим: желаю наказать застройщика за задержку.
Иной резон дольщиков: мне необходимы средства на ремонт (кредит, отпуск).
Наказать либо получить доход, а не восполнить свои убытки — вот для чего идут в трибунал. В этом разница меж защитой интересов и злоупотреблением правами.
— Какие главные претензии предъявляют дольщики к застройщику?
— Перенос сроков сдачи объектов и плохой ремонт, если квартира сдается с отделкой. По открытым данным, сейчас средняя задержка ввода в эксплуатацию составляет около восьми месяцев.
— Какой обязана быть справедливая компенсация для дольщика, если дом сдан на год позднее обещанного срока? Допустим, человек продал свою квартиру, чтоб приобрести жилище большей площади и на время строительства снимал квартиру. Должен ли девелопер в таком случае возвратить ему средства, затраченные на аренду за этот год?
— Когда человек решает приобрести квартиру в строящемся доме, он должен осознавать, что это риск. Дом совершенно быть может не построен либо построен еще позднее намеченного срока. Все знают о банкротствах банков и застройщиков из новостей по телеку либо в прессе.
Человек желает приобрести квартиру недорого, а это постоянно небезопасно. При всем этом дольщик не идет в страховую компанию, чтоб обезопасить себя от денежного краха. Он считает, что о его рисках должен волноваться кто-то иной.
В этом году я работала с определенным жилым комплексом, исследовала истории покупок наиболее тыщи людей. Лишь одна семья реально продала свою квартиру и все средства сходу вложила в строящийся жилой комплекс. Я лично просила застройщика выплатить данной семье наивысшую компенсацию, положенную по закону.
Сверх неустойки за просрочку сдачи дома дольщик еще вправе востребовать компенсацию убытков. Каких убытков, закон не уточняет — это решает трибунал. Суммы, потраченные на аренду жилища, суды к убыткам не относят.
— Если срок сдачи дома затягивается не по вине девелопера, компенсация дольщикам не полагается?
— В таком случае трибунал очень понижает неустойку — время от времени до нуля.
Клиент не постоянно прав
— Что такое «потребительский экстремизм» в отношениях меж дольщиком и застройщиком?
— Неустойка — это облегченный метод компенсации убытков, если они появились. По закону неустойка не быть может средством обогащения, но дольщики воспринимают ее конкретно так. Их юристы изобретают сложные схемы роста взысканий: в чатах обмениваются информацией о самых «щедрых» судах и арбитрах.
Дольщики фиктивно оформляют временную регистрацию в районе тех судов, которые взыскивают наибольшие суммы неустойки.
От этих действий мучаются фактически все застройщики, имеющие объекты с переносом срока сдачи.
— Знакомы ли для вас случаи, когда девелоперы судились с дольщиками, обвиняя их в нерадивом поведении, потребительском экстремизме?
— В трибунал постоянно подает дольщик на девелопера. Во встречных аргументах девелопер и показывает на нерадивое поведение дольщика и его юриста, приводит подтверждения: фиктивную временную регистрацию, переписку в чатах на тему судов, экстремистские призывы нанести вред девелоперу, откровенные выражения о судах и арбитрах.
— На одном из выступлений вы гласили, что на теоретическом уровне при задержке сдачи объекта, к примеру, на 6 месяцев застройщик на любой уплаченный дольщиками 1 миллиардов руб. может утратить 95 млн руб. неустойки и 47 млн руб. штрафов. Какие наибольшие штрафы девелоперы платили на практике и как это влияло на окончание строительства?
— Это настоящие дела в судах, а не теоретические расчеты.
1,5 млн рублей за одну квартиру
Наибольшая популярная нам сумма взыскания в суде — около 1,5 млн руб. за одну квартиру. При всем этом дольщики могут подать тыщи исков! Ни один застройщик не способен выплатить всю неустойку, обозначенную в законе, и при всем этом достроить объект
Ведь задержка строительства сразу значит и его удорожание. Почти всегда застройщик разорится, и стройку будет остановлено.
Худенький мир лучше хорошей ссоры
— Как девелопер борется с «потребительским экстремизмом»? Разве для предотвращения конфликтных ситуаций недостаточно строить и в срок?
— Естественно, сдавать высококачественные объекты в срок — наилучший метод избежать конфликтов с дольщиками. Но стройку — непростой процесс со почти всеми неведомыми. Оно постоянно соединено с огромным числом контрагентов (банками, субподрядчиками, которые занимаются прокладкой сетей, проектированием, перепроектированием) и неожиданными обстоятельствами.
Есть несколько методов защиты от потребительского экстремизма. Во-1-х, на шаге реализации необходимо заносить в контракт условия о облегченном изменении сроков передачи без согласия дольщика и о штрафах за задержку приема квартиры.
Во-2-х, на шаге получения квартир следует организовать добровольческую выплату неустойки в применимом для застройщика размере. Если дело дошло до суда, нужно документально обосновать, что просрочка произошла не по вине девелопера и добиваться понижения неустойки до малых сумм. Очевидно, защищать интересы застройщика должны проф судебные юристы.
— Разумно представить, что существует и оборотная сторона медали — «девелоперский экстремизм». Так ли это? Какие ошибки допускают девелоперы в разговоре с дольщиками?
— Экстремистскому поведению подвержены люди и политические организации, как утверждает «Википедия». Мне неопознаны примеры экстремистского поведения застройщиков — их трудно придумать. Претензиями дольщиков обязано заниматься отдельное подразделение либо компания на аутсорсе.
Стратегия, когда застройщик идет дольщикам на уступки, не приносит хорошего результата.
Стоит брать пример с банков либо мобильных операторов. Издавна ли вы общались с компетентным сотрудником банка либо оператора связи? Всё, что мы можем получить от их, — разговор с сотрудником колл-центра, который озвучивает текст с экрана компа, не понимая смысла прочитанного.
В информационном пространстве сложилась негативное убеждение «все застройщики — нерадивые, их необходимо повсевременно наказывать рублем».
Сравните с ситуацией в банковской сфере. Банки банкротятся — правительство выплачивает за их колоссальные средства обманутым вкладчикам. Но все суды, безусловн, трактуют банковские договоры в пользу банков — с застройщиками такового, как досадно бы это не звучало, не происходит.