Словосочетание «вольная планировка» звучит очень интригующе, в особенности для не весьма опытнейшего покупателя: создавай хоть какое место, которое придумаешь. На практике русские законы диктуют определенные правила, несоблюдение которых угрожает штрафами, неуввязками при следующей продаже и весьма большенными неуввязками с оформлением квартиры в залог, если пригодится ипотека.
Расплата за «свободу»
Будем честны: штрафы за некорректную планировку (либо нелегальную перепланировку) не весьма высоки — 2,5 тыс. рублей. Ужаснее другое: Жилинспекция вправе обязать собственника привести планировку в порядок, а это еще наиболее суровые издержки. Игнорировать постановление рискованно: квартиру могут выставить на торги, средства за «сделку», естественно, отдадут собственнику, но вычтут из их издержки на выполнение предписания инспекторов. В общем, лучше не связываться.
О сложностях с следующей продажей поведал эксперт по сохранности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков, который часто встречает на рынке итог некорректных переделок и озадаченных собственников, которые соображают, что поэтажный план без бардовых линий им в БТИ не выдадут.
«В неких вариантах все так запущено, что ипотечникам (а их на рынке около 70%) такую квартиру реализовать фактически нереально. Лицезрели в объявлениях текст «по ипотеке не продаем»? Кроме юридических подводных камешков таковой текст может указывать и на препядствия с перепланировкой».
Сергей Вишняков,эксперт по сохранности сделок с недвижимостью
Сергей Вишняков считает, что вольная планировка в новостройках — это не только лишь рекламный ход, да и попытка застройщика сберечь на доп материалах при выстраивании стенок. Не считая того, при продаже квартиры «в бетоне» стенки зрительно уменьшают место, а здесь таковой шанс «расширить горизонты».
Прозрачные стенки и ванна на кухне
Наталия Борзенкова, управляющий кабинета «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», приводит несколько случаев из практики коллег.
Так, не так давно агенты компании столкнулись с трудностями при продаже квартиры, расположенной в новостройке. Отличительной индивидуальностью студии площадью 54 кв. м было то, что стенки в ней по желанию обладателя были… прозрачными. В том числе и стенки санузла, который размещался в центре жилплощади, напротив спального места. Для кухни в квартире было выделено маленькое пространство, где умещались только раковина и маленькая плитка.
Иной пример необыкновенной перепланировки, которая попалась риэлторам. В «двушке» в комнате бо́льшего метража (19 кв. м) собственники оборудовали раздевалку площадью 6 кв. м. Из-за этого помещение сделалось небольшим и весьма неловким, что не нравилось возможным покупателям.
Очередной пример. Пару годов назад спецы «Инком-Недвижимость» продавали квартиру в спальном районе Москвы, при этом до встречи с собственниками они даже не подразумевали, что такие объекты еще попадаются на вторичном рынке жилища.
Кратко история такая: супруг с супругой развелись и решили разъехаться, продав двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. м. Но ванная размещалась прямо на кухне. Будущие покупатели весьма удивлялись, когда находили на кухне за шторкой помещение с душем — для их эта типичная романтика была значимым недочетом. Реализовать квартиру удалось лишь с огромным дисконтом.
4-ая история про «однушку» в Нахабино: однокомнатная квартира без отделки была выставлена на продажу в новеньком цельном доме (перебежала из «первички» на вторичный рынок). Но жилая комната имела треугольную форму — застройщик выполнил пожелания первого обладателя квартиры. Возможных покупателей таковой малоудобный вариант не устраивал, выручила ситуацию лишь весьма не плохая скидка.
«Если квартира длительно стоит в продаже из-за неловкой планировки, есть несколько методов поправить эту ситуацию — а именно, создать в квартире обычную планировку либо существенно понизить стоимость предложения — в среднем на 15–20%».
Наталия Борзенкова,«Инком-Недвижимость»
Боль в голове с перепланировкой
Увлекательный опыт был и у Ольги Цановой, основоположницы группы в Facebook «Найди собственного риэлтора. Спроси риэлтора». В один прекрасный момент торговец забыла предупредить, что в квартире изготовлена перепланировка: кухня была увеличена за счет комнаты, а это допускается лишь в этом случае, если комнат в квартире несколько. Клиент нашелся весьма стремительно — правда, выходить на сделку он был готов лишь в этом случае, если все будет легализовано. Пришлось разбираться в авральном режиме.
«Нам подфартило, что в комнате было два окна — одно как раз отошло к кухне. Когда нам отказались согласовывать перепланировку, мы ответили, что разделим комнату на две (это допустимо), а позже одну из их присоединим к кухне. В итоге нам узаконили перепланировку без промежных шагов. На данный момент банки довольно лояльно относятся к перепланировкам, хотя бывают так томные случаи, что узаконить вариант не выходит — приходится мудрить при продаже», — признает Ольга Цанова.
По словам профессионала по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Анны Жуковой, самые всераспространенные перепланировки — совмещение раздельного санузла, объединение лоджии либо балкона с кухней либо комнатой, перемещение межкомнатных перегородок либо их частичный демонтаж.
Из всех этих вариантов самым проблемным является присоединение балкона — банки к таковым квартирам относятся с настороженностью.
«Изюминка рынка недвижимости в Санкт-Петербурге — разделение бывших коммуналок на студии. Они, обычно, прибыльно размещены в центре, потому спрос на их неплохой. Если таковая квартира на первом либо втором этаже, обычно согласовать перепланировку довольно просто, выше — труднее (из-за выделения санузла), так что бывают препядствия с ипотекой».
Разбитые мечты, обманутые надежды
В большинстве квартир со вольной планировкой есть разметка с внедрением кирпича, какого-то профиля либо хотя бы нарисованная краской.
Фото: Сергей Вишняков/Facebook
«Она быть может из кирпича либо из пеноблоков, но обычно есть. Вот это — настоящие границы помещений снутри квартиры. И конкретно по ним покупателю необходимо выстраивать внутреннюю планировку», — настоятельно советует Сергей Вишняков.
Но если клиент собирается пойти по собственному пути (как досадно бы это не звучало, на дизайнера, проектировщика и иных узеньких профессионалов бюджет заложен не у всех), ему нужно учесть установленные ограничения. К слову, у застройщиков часто все-же есть готовые варианты планировок — о их лучше уточнить в кабинете продаж.
Есть тривиальные запреты.
Жилищный кодекс воспрещает:
- сносить либо нарушать стабильность несущих конструкций;вмешиваться в работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним труб (в том числе созодать водяные теплые полы с подключением к общедомовым системам отопления либо жаркой воды);переносить стояки;переносить радиаторы водяного отопления на лоджию;нарушать работу вентиляционных систем дома (к примеру, демонтировать вентиляционный короб либо сокращать его габариты).
Владелица дизайн-студии Sweet Flat, дизайнер Алена Власова перечислила главные правила работы со вольной планировкой. Эксперт соглашается, что вольная планировка — это только рекламный ход продавца-застройщика.
«Новоселу идеальнее всего пользоваться услугами экспертов и заказать планировочное решение. Но позже он будет полностью уверен, что новенькая планировка изготовлена легитимно и заморочек при согласовании, регистрации и последующих сделках купли/реализации уже не возникнет», — гласит Алена Власова.
перепланировка: что можно и что недозволено
- Влажные зоны (санузлы и кухни) постоянно выделены в планах БТИ, они должны оставаться на собственных местах, переносить их запрещено.Кухню за счет санузла и санузел за счет кухни расширять недозволено. Зато и то и это допускается прирастить за счет коридора.От коридоров можно избавиться совершенно.Если на кухне электроплита, допускается соединить гостиную и кухню (с газовыми плитами таковой вариант не пройдет).При объединении 2-ух квартир в одну категорически запрещено созодать спальню под либо над кухней соседей, но разрешено обустроить там спортзал либо раздевалку.Балкон присоединять категорически запрещается — его получится просто остеклить и употреблять как кладовую. В случае с лоджией хороший вариант — создать французские стеклянные двери в пол (без их согласовать присоединение лоджии не получится).По действующему законодательству в Москве разрешается устанавливать лишь съемные готовые душевые поддоны, так что любителям трапов и душевых поддонов в строительном выполнении придется поменять планы.Помните про пороги в санузлы: для согласования непременно обязано быть либо снижение на 1,5–3 см, либо, напротив, изготовлен порожек, который будет препятствовать вытеканию воды в коридор.Доп санузел вдалеке от стояка создать не получится, поэтому что насосы в жилых помещениях больше не инсталлируются.