Почти все русские граждане являются собственниками толикой в квартирах, а не целого жилища. В таковых вариантах с большенный вероятностью может появиться вопросец о продаже собственной части недвижимости. К примеру, что необходимо созодать, если один из 4 собственников трехкомнатной квартиры решил реализовать свою долю? По воззрению профессионалов, идеальнее всего уговорить остальных собственников жилища купить ваш кусочек квартиры. В неприятном случае реализовать его получится с большенными сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.
Выделенная либо безупречная?
Для начала следует разобраться и осознать, какой конкретно толикой обладает торговец. Ведь понятие толики — это относительные числа, записанные в свидетельстве о регистрации. Существует определение «выделенной толики», имеющей определенное количество квадратных метров (соответственной одной из комнат в квартире), и «безупречной толики», не выделенной в виде квадратных метров и не соответственной величине одной из комнат, объясняет управляющий консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина.
К примеру, если в трехкомнатной квартире любой из 3-х собственников имеет долю, равную одной комнате — это выделенная толика. Если любой имеет по 1/3 толики квартиры — это безупречная толика. Если идет речь о однокомнатной квартире, которая является неразделимой, то толики в этом случае могут быть лишь безупречными.
Обычно, обладатели толикой до момента реализации принадлежности не думают о выделении и определении для себя квадратных метров. «Когда возникает вопросец о продаже собственной части, то 1-ое, что нужно создать — это обратиться в трибунал о выделении в данной квартире определенных квадратных метров либо комнаты, чтоб у обладателя данной для нас толики в предстоящем была возможность реализовать свою часть», — гласит эксперт.
Для выделения толики в квартире нужно приготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о принадлежности, контракт о приватизации, контракт о купле-продаже и остальные бумаги), копии паспортов и документов о родстве меж живущими лицами, также ордера, акты, квитанции.
Выделять долю можно без помощи других либо при помощи разных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают возможность положительного финала при выделении толикой по суду и подготавливают предложения по выделению толикой, ведут дело в суде и т.д.
Преимущественное право сособственников
Продажа толикой регулируется статьей 250 Штатского кодекса. Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а конкретно — собственник продаваемой толики должен предложить купить обозначенную долю иным сособственникам по стоимости, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу. «Стоимость не быть может ниже заявленной, но быть может выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального извещения остальных сособственников», — объясняет юрист Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.
Если сособственники не желают выкупать долю по некий причине, то любому из их нужно написать извещение на почту заказным письмом, уточняет спец по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев. Если гражданин расписался в получении письма, это является подтверждением хотя бы чтения самого письма. Обычную форму согласия либо извещения можно отыскать в Вебе либо написать в вольной форме.
«Непременно необходимо указать дату — должен пройти месяц с момента получения письма, тогда и обладатель толики автоматом получает юридическую возможность производить сделку. Письмо нужно направлять по адресу прописки. Чтоб провести сделку, нужно согласие всех сособственников», — подчеркивает спец.
Если отчуждение происходит без соблюдения обозначенного порядка, то иной сособственник может в течение 3-х месяцев с момента совершения сделки добиваться перевода на него прав покупателя через трибунал, отмечает Иван Быков. Наиболее того, Росреестр тоже может запросить доказательство извещения остальных сособственников о отчуждении.
Спец юридической компании «Базальт» Марина Клепко гласит, что обойти преимущественное право может быть, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При всем этом у одаряемого возникает обязанность произвести оплату налог на доходы со цены приобретенной в дар толики.
Не считая того, человек, желающий реализовать свою долю, но не встречающий осознания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить остальных участников долевой принадлежности о намерении реализовать долю «третьему лицу» и устно сказать, что это будет неспокойный сосед. Новейший собственник толики будет иметь право на проживание в данной для нас квартире и может доставить массу морок иным жильцам. «В этом случае, может быть, остальные участники предпочтут отыскать средства для выкупа толики, чем получить «неспокойного соседа», — отмечает Марина Клепко.
Если сходу несколько собственников изъявляют горячее желание купить вашу долю и начинают спорить меж собой за право выкупа, то право выбора остается, очевидно, за торговцем. Наиболее того, если у торговца есть намерение реализовать долю одному из собственных «коллег по квартире», то он вправе не оповещать остальных о продаже. Претензионный порядок имеет силу лишь при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.
В случае если условиться с сособственниками не удается, следует обращаться в трибунал. «Арбитр будет определять порядок использования квартирой, также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», — отмечает Наталья Лугинина.
Малая толика
«Если толика в квартире мала, а время от времени бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то реализовать ее достаточно трудно», — гласит Наталья Лугинина. Ведь опосля приобретения данной для нас толики новенькому правообладателю еще необходимо будет условиться о праве использования собственной частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С сиим могут появиться трудности: а именно, приобретенной толики быть может недостаточно для того, чтоб иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые желают получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт. Но людей с таковой мотивацией на данный момент единицы.
По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда спец организации выкупают такие толики, чтоб сделать неосуществимые условия существования для остальных сособственников с целью приневолить их к продаже собственной принадлежности по дешевке.
«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая толика не соответствует определенному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется вероятной лишь со значимым дисконтом, — гласит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов. — Ведь будущему собственнику предстоит очень сложный процесс, связанный или с перепланировкой квартиры, или с определением порядка использования ею. Оба варианта требуют как издержек времени и средств, так и согласия всех соседей, что время от времени затрудняет реализацию соответственных вариантов прямо до полной невозможности».
«Как указывает практика, приобретают такие толики, обычно, не достаточно информированные и юридически безграмотные люди, ведь толика с юридической точки зрения — это не отдельная комната в квартире, а конкретно толика, часть всей квартиры, куда заходит не только лишь жилая площадь, да и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки. Или, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, к примеру, для нелегального захвата всей квартиры. В этом случае и торговец может собственных средств не получить, и другие сособственники пострадают, — ведает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин. — Потому мы в собственной практике руководствуемся правилом, что наилучший клиент толики в общем имуществе — это сособственник. И лучший выход в таковой ситуации — когда участники долевой принадлежности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у иной такую долю».
Комната лучше толики, квартира — лучше комнаты
Когда торговцу принадлежит наиболее большая толика, ситуация значительно упрощается.
«Если все толики в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно гласить о отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таковых объектов является как и раньше многообещающей», — считает Александр Агафонов.
Такового же представления держится Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с толикой, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не различаются от всех остальных договоров купли-продажи. На самом деле это продажа комнаты в коммуналке. Единственный аспект в том, что преимущественное право покупки имеют все другие собственники толикой данного жилого помещения».
Тем не наименее, нужно учесть, что продажа толики — не самая удачная сделка, потому что стоимость составит на 20-30% меньше, чем если б квартира продавалась полностью и сумма была бы поделена меж собственниками, отмечает Лугинина.
Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит существенно дешевле целого. По его данным, толика в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной цены данной для нас толики в целом объекте.