Желающим приобрести долю в квартире придется для начала вспомянуть школьный курс арифметики — раздел дробей. На момент публикации в базе Циан значилось 371 объявление о продаже толикой. Звучат заглавия так: «241/500 квартиры», «5/24 квартиры» либо, к примеру, «14/100 квартиры».
Тем, кто дроби щелкает как орешки, несколько заданий посложнее: «0,31 квартиры» либо «0,29 квартиры». Решение задач обычное — на самом деле это просто третья часть квартиры, которую радостному новоселу придется разделять с иными собственниками.
Мария Архипова (Баст), юрист, председатель Ассоциации адвокатов Рф за права человека, разъясняет всю эту арифметику с юридической точки зрения.
Определенность и неопределенность
В контексте недвижимости толика бывает различная: большая, малая и даже жалкая. Крайняя, к слову, фактически всепригодна: с ее помощью получится стартовать в большенном городке, а некие благодаря ей манипулируют остальными дольщиками. Она способна мешать и быть препятствием на пути к жилью мечты, а может спасти в неожиданной ситуации, когда собственник не оценил настоящие опасности денежной сделки. Долю просто потерять по принуждению и по решению суда — этот момент тоже нужно учесть.
При появлении права принадлежности на долю в квартире, возникают и сособственники, с которыми придется считаться. Статья 244 Штатского кодекса РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина) говорит, что «имущество, находящееся в принадлежности 2-ух либо нескольких лиц, принадлежит им на праве общей принадлежности». Это означает, что толики либо определены (тогда мы имеем дело конкретно с долевой собственностью), либо нет (тогда это совместная собственность).
Поделить недвижимость никак недозволено? Возникает общая собственность. При всем этом толики приходится определять по договоренности либо через трибунал.
Если никто ничего не поделил по совместному усмотрению и договоренности, то толики числятся равными.
Если кто-то что-то улучшил в общем имуществе, он имеет право на повышение собственной толики.
Распоряжение и использование толиками
Распоряжаться толиками допустимо лишь при общем согласии остальных собственников. Если кто-то из собственников решил снести перегородку в санузле, чтоб влезла стиральная машинка (вопросцы перепланировки оставим за бортом), придется получить согласие всех других собственников.
То же касается и намерения реализовать свою долю кому-то другому — сначала придется поинтересоваться, что по этому поводу задумываются другие дольщики. Приоритетное право на покупку — конкретно у их: по закону вы должны нотариальным письмом предложить им купить свою долю за свою стоимость.
Лишь опосля отказа либо молчания вы вправе выставить такую долю на продажу и вселить заместо себя стороннего человека, даже если за стеной в комнате посиживают ваши родственники.
Воспользоваться долевым имуществом тоже нужно с учетом интересов остальных собственников, а если переговоры о полке в кладовой заходят в тупик, порядок использования устанавливает трибунал.
Скупщики толикой
Быть собственником толики в квартире — наслаждение непонятное. С учетом того, что часть вопросцев приходится решать через трибунал, рано либо поздно собственники совсем утрачивают взаимопонимание вместе. В таковых критериях разъехаться становится совершенно трудно. В этот момент в игру вступают проф скупщики толикой.
1-ое, что дает рынок, — копеечная по сопоставлению со стоимостью целой квартиры либо даже комнаты стоимость толики. В Москве стоимость толики начинается от 100 тыс. рублей. Реализовать долю первому встречному без согласия всех собственников не выйдет, но есть одна лазейка: оформить дарственную на незначимую часть данной нам же незначимой толики.
И здесь 1/10 приобретает сумрачные перспективы для иных сособственников. Контракт дарения не просит от собственника толики согласия сособственников — подарив 1/100 от собственной 1/10, вы открываете счет на деньки, когда в квартиру заселится третье лицо.
Опосля внесения конфигураций в реестр новейший собственник по договору дарения становится таковым же собственником, обладает общей собственностью и сейчас сам может являться тем покупателем оставшейся части толики. Опосля согласия на вашу сумму и заключения контракта купли-продажи новейший собственник входит в квартиру на легитимных основаниях.
Кислая история
Далее — очевидная история. Если у иных собственников не хватило разума условиться с родственником, они получают чужого человека, который заявляет, что остается жить с ними. Метод избавиться от такового «счастья» — купить вашу бывшую 1/10 за озвученную стоимость. Обычно сумма «разъезда» зависимо от района колеблется от 1 до 5 млн рублей за чудилось бы незначимую долю.
Правда, такие скупщики дают и иной вариант, если у вас есть время и желание: сдать долю третьему лицу, опосля заселения которого у вас выкупят долю по вашей стоимости. При всем этом вы оплатите услуги проф соседа либо того самого содольщика с 1/100 от вашей толики.
В итоге реально получить 0,5–4,5 млн рублей за вычетом услуг проф скупщиков.
В схожих вариантах рекомендация одна — договариваться с родственником до прихода проф скупщиков-собственников. В неприятном случае принципное игнорирование интересов содольщика приводит к противному соседству, а устранение препядствия востребует в разы огромных вложений. Стоимость камня преткновения, которая еще вчера составляла несколько сотен тыщ рублей, возрастает до миллионов.
Плюсы толикой
Долю в столичной квартире в неких вариантах получится приобрести за 300 тыс. рублей: если она совпадает с размерами комнаты, то это хороший экономный вариант собственного жилища. Не исключено, что позднее получится условиться с иными собственниками и реализовать уже не столько долю, сколько комнату. А продажа комнаты в Москве по рыночной стоимости полностью способна потянуть на «однушку» в Столичной области либо отдать шанс приобрести жилище требуемой площади в ипотеку.
Владея толикой, вы получаете право на прописку — она пригодится для получения мед помощи, увеличенной пенсии, зачисления малыша в детский сад.
Не следует забывать и о таковой функции, как право выкупа квартиры у остальных собственников — напомним, конкретно к для вас они должны придти при желании реализовать свою долю.
Принципиальный момент: никогда не следует получать средства под залог толики — очень просто попасться на удочку жуликов и лишиться толики совершенно.
Если же вас шантажируют сособственники, а их толика ничтожно мала, вы сами вправе обратиться в трибунал, который заставит передать для вас требуемую долю. На основании решения суда вы можете купить долю по маленький стоимости и стать всеполноценным собственником целой квартиры.
Неразумно включать в число собственников лиц, в адекватности которых вы не убеждены: есть риск, что они перевоплотился в проф сособственника. В итоге он не только лишь займет свое пространство в квартире по решению суда, но к тому же подымет все документы по перепланировке, чтоб для вас пришлось возвратить стену на пространство и выделить всеполноценную комнату такому другу.
Толика не для жизни
И сейчас — принципиальная ремарка. Жить на собственной 1/135 толики вы, быстрее всего, не можете, даже если научитесь спать, стоя на одной ноге.
Стршных историй с микродолями хватает. Так, не так давно телеканал «Вести-24» говорил о том, как в ночи в квартиру к москвичке Наталье Костиной вломились несколько человек. Один из их (Павел Доценко) предъявил свидетельство о праве принадлежности на 1/64 часть квартиры и остался жить «на собственном легитимном метре». Правоохранительные органы с документом согласилась, систематизировала ситуацию как штатский спор и отбыла, не заметив ни изуродованной болгаркой двери, ни моральных страданий Натальи.
Позднее был трибунал, который предъявил гражданину Доценко обвинения по статьям «Мошенничество» и «Вымогательство». На тот момент уже выяснилось, что он представлялся риэлтором и был связан с микрофинансовыми организациями, которые занимались отъемом жилища у населения: сначала оформляли на себя толики, а потом вынуждали собственников выкупать их по завышенной стоимости. Сейчас Доценко и его подельникам угрожает по 10 лет кутузки.
Циан.Журнальчик задал вопрос у Марии Архиповой, может ли человек, имеющий долю в квартире, заселиться в нее. Все персонально, ответила эксперт, но для фактического заселения и проживания речь принципно обязана идти о доле, соответственной комнате — отдельному жилому помещению.
Конкретно потому обычно и оформляется дарение микроскопичной части начальной толики, а позже выкупается вся толика. На эту выкупленную площадь новейший собственник вправе заселиться либо заселить арендаторов. Обычно для заселения довольно, скажем, 1/10 толики, если площадь квартиры составляет от 100 кв. м.
Отдельный вопросец и с ЖКУ. Оплачивать их придется сообразно толикам. Если договоренность меж собственниками недостижима, то им придется идти в трибунал и определять порядок оплаты ЖКУ через него. На неплательщиков собственники также подают в трибунал — взыскать с их задолженность получится лишь по решению суда.
Как и с кем биться?
В описанной чуть повыше истории хозяйка сначала пробовала не пустить Павла Доценко. Как досадно бы это не звучало, в этом случае он вправду имел право вызвать бригаду мастеров, полицию и войти. Не считая того, он может поменять замки на основании появившегося права принадлежности. «Препятствование использованию собственностью» — такую формулировку получат в суде собственники, которые не дадут зайти приобретателю.
«Отделы правоохранительных органов забиты воззваниями от собственников бо́льшей части квартиры, но там разводят руками: формально передача толики обычно оформлена 2-мя договорами — поначалу дарения, который отменить может лишь даритель, а позже — купли-продажи, где прошлый собственник пишет обсужденную сумму (к примеру, на самом деле у собственника выкупили эту долю за 300 либо 600 тыс. рублей, а в договоре будет стоять та стоимость, которую вначале тот предлагал своим родственникам за выкуп — допустим, 1 млн рублей)».
Да, сделка нерентабельная и для бывшего собственника, но он считает, что это лучше, чем ничего. Ведь почаще всего не получится ни самому воспользоваться толикой, ни заселить арендаторов, которых будут выживать недовольные собственники. Вариант — ожидать, пока собственники сдадутся под напором проф соседей, тогда сумма сделки будет повыше. Позже затеваются долгие суды по расторжению.
Суровая роль отводится и нотариусу: тот непременно спросит, вправду ли стороны желают расторгнуть контракт и все ли методы решить вопросец по другому исчерпаны. Нотариусы раз в день лицезреют эти ситуации и соображают, какими последствиями они чреваты. Но если все стороны подтверждают, что всё добровольно, нотариусу остается лишь согласиться.
Основная неудача с микродолями в том, что в каждой истории отправной точкой является конфликт (наиболее острый способ разрешения противоречий в интересах, целях, взглядах, возникающий в процессе социального взаимодействия), который одна из сторон отрешается разрешать в конструктивном либо судебном порядке.
Нередко он возникает при наследовании, когда родственник не успел бросить завещание и распределение толикой оказывается другим, чем все ждали.
Если уговоры родственника отрешиться от собственной толики не помогают (такое бывает нередко), в ход идут различные инструменты, но итог такового противоборства, обычно, один: с ключом родственника в дом заходит чужой человек, которому полностью не увлекательны прежние дела в семье.
Если же родственник раздарил свою долю на «нанодоли» по 1/135 либо если он развелся и в квартиру начинают вселяться бывшие члены семьи, ситуация опять преобразуется в конфликтную. По словам Марии Архиповой, если человек дарует микроскопичные толики, то к настолько «густозаселенной» квартире энтузиазм будет иной. Здесь карты в руки собственникам: подобные толики по решению суда присуждаются им, при этом если толика ничтожно мала, она быть может передана безвозмездно.
Все аспекты обладания долевой собственностью от прав до обязательств описаны в Штатском кодексе РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина), подчеркивает Мария Архипова. «На данный момент от захвата квартиры через толики, если существует хотя бы один недовольный дольщик, не застрахован никто. Но в ситуациях, где нарушаются права малышей, инвалидов, людей, лишенных дееспособности, и т. д., их защищают и трибунал, и правоохранительные органы».
Мы проверили, какие варианты дают дольщики на столичном рынке недвижимости.
1/135 квартиры
160 тыс. рублей
Квартира находится на 1-м этаже столичной девятиэтажки. Жить в ней, быстрее всего, не получится, так как общая площадь квартиры — 47 кв. м. Как следует, продается всего 0,3 кв. м площади (даже встать не получится). Зато покупателю данной нам толики будут доступны последующие призы: столичная прописка, поиск работы (у москвичей заработная плата выше, говорится в объявлении), устройство малыша в муниципальный садик в любом районе Москвы безвозмездно, столичная пенсия и льготы.
1/32 квартиры
249 тыс. рублей
Набор призов этот же, сама квартира побольше и попрестижнее (Хамовники, четыре комнаты), но принципно ничего не изменяется: прописаться можно, а жить — не выйдет. Саму квартиру в объявлении проиллюстрировали настенным шкафом — это намек?
1/16 квартиры
300 тыс. рублей
Толика уже больше, да и от центра очень далее — эта квартира находится в Зеленограде. Права проживания у новейшего собственника не будет, но получится прописаться.
1/7 квартиры
1,25 млн рублей
Стоимость уже суровая, беря во внимание, что еще 6 толикой принадлежат кому-то другому! Эта квартира находится в Коньково, имеет общую площадь 96 кв. м, в ней четыре комнаты и два санузла.
1/6 квартиры
2,1 млн рублей
Крайний объект нашей выборки дает 1/6 долю в трехкомнатной 66-метровой квартире. Продажа ведется без показа (собственник не проживает в квартире). При всем этом понятно, что оставшимися толиками обладает один человек — взрослый собственник, у которого 5/6.
Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов