«На квартиры с залогом сейчас приходится приблизительно около 30% рынка, – ведает управляющий отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Лена Мищенко. – Вторичный рынок за крайнее время «просел», цены снизились, и стоимость залога – другими словами, квартиры, под которую выдан кредит, тоже свалилась. Оплачивать ипотеку становится нерентабельно».
Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры либо поменять её, не дожидаясь окончания кредитного контракта.
Нередко причина реализации квартиры с ипотекой – изменение ситуации с доходом: к примеру, утрата работы либо понижение заработка. Не считая того, воздействовать на способность погашать кредит может и изменение ситуации в семье, в том числе, рождение малыша либо развод. «Некие желают реализовать старенькый фонд и приобрести новостройку, тем наиболее, на данный момент в первичном секторе действуют программки с коммерческим субсидированием», – добавляет Мищенко.
Как отыскать неплохого риэлтора?
Квартиры с дисконтом
По словам Натальи Кругловой, гендиректора «Метриум групп», участника партнерской сети CBRE, реализовать залоговую квартиру труднее, чем обыденную. Схожее жилище уходит с дисконтом в 10-15%. Вкупе с тем, если добавить к имеющимся деньгам потребительские кредиты и выплатить остаток ипотеки банку, можно будет уйти от дисконтной сделки и прирастить стоимость объекта, отмечает она.
«К примеру, квартира стоит 5 млн рублей, – разъясняет эксперт. – Допустим, у покупателя был начальный взнос 2 млн рублей, а оставшиеся 3 млн рублей он брал в ипотеку под 11% годичных на 15 лет. Если клиент решит продавать квартиру с обременением, то будет обязан создать скидку в 15% от цены – в валютном выражении это 750 тыс. рублей. Опосля реализации он получит 4 млн 250 тыс. рублей. Из этих средств он 3 млн рублей возвратит банку, а у него самого остается всего 1 млн 250 тыс. рублей».
Если же клиент не будет продавать квартиру с обременением, а оформит потребительский кредит и погасит ипотеку досрочно, то стоимость недвижимости не уменьшится. Клиент возьмет в кредит 3 млн рублей под 12,9% годичных на 5 лет. Потому что квартира на вторичном рынке недвижимости продается в среднем три месяца, то заемщик за этот период времени заплатит банку 303 тыс. рублей: 204 тыс. рублей из тела долга (по 68 тыс. рублей за месяц) и 99 тыс. рублей процентов. На теоретическом уровне выходит, что собственник заложенной недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, 2 млн 796 тыс. рублей даст банку (возвратит потребительский кредит) и у него остается 2 млн 204 тыс. рублей. Но не стоит забывать, что для того, чтоб пользоваться данной нам схемой, необходимо заблаговременно накопить финансовую «подушечку сохранности» для платежей по потребкредиту на время реализации квартиры. В нашем случае это – около 100 тыс. рублей за месяц».
Какой избрать кредит
Хоть какой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций необходимо, чтоб платежи не превосходили 50% дохода заемщика. «Если при заработной плате в 100 тыс. рублей у заемщика уже есть кредит с платежом 50 тыс. рублей каждый месяц, в новеньком кредите ему, почти всегда, откажут», – отмечает Круглова.
Законодательство: чего же ожидать от властей в 2018 году?
Идеальнее всего в таковой ситуации взять ипотеку в другом банке с отлагательным условием, считает эксперт. «Ипотека с отлагательным условием предполагает, что торговец квартиры с обременением берет в новеньком банке очередной ипотечный кредит на ту же квартиру, – рассуждает Круглова. – Из-за этого он гасит долг в древнем банке. Опосля чего же квартира уже находится в залоге у новейшего банка. Но данной нам схемой пользуются очень изредка, поэтому что не решается основная неувязка, а конкретно – снятие обременения, из-за чего же жилище все равно придется продавать с дисконтом. Резвее и прибыльнее в итоге взять потребкредит».
Успеть реализовать
Времени у собственников ипотечной квартиры не достаточно, стоит заблаговременно выставить её на продажу. Срок экспозиции жилища на вторичном рынке составляет около 3-х месяцев, столько же действует решение кредитора , но продажа может и затянуться.
Можно избрать одну из 2-ух схем по продаже квартиры с обременением. В любом варианте будут участвовать клиент, торговец и банк, у которого в залоге находится недвижимость. В одном случае употребляются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться средства на погашение кредита, а во 2-ой – остаток цены жилища. Опосля одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и посылают их на регистрацию.
Опосля окончания сделки клиент воспринимает залоговое обязательство, торговец конфискует средства из ячейки и гасит кредит. Также клиент получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки о отсутствии обременения из ЕГРН. Дальше торговец получает доступ ко 2-ой ячейке с оставшимися средствами. По воззрению Натальи Кругловой, данный вариант является менее рискованным для всех 3-х сторон сделки.
Есть и другой вариант, он сгодится на вариант, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Клиент берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В этом случае, чем меньше осталось выплачивать средств по ипотеке, тем проще будет выполнить сделку. Для подстраховки меж сторонами заключается подготовительный контракт, где прописываются условия сделки. Клиент должен закрыть ипотеку обладателя квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс либо задаток. Опосля получения средств банк снимает обременение с квартиры. Стороны заключают контракт, а опосля регистрации торговцу приходит оставшаяся часть средств.
Схема быть может рискованной для покупателя, считает Круглова. Опосля снятия обременения с квартиры торговец может поменять решение и отменить сделку. В этом случае покупателю необходимо будет добиваться реализации в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время. Но эксперт уточняет, что схожая схема употребляется при продаже залогового имущества. Все происходит, обычно, без вреда для сторон.
Поможем выяснить настоящие ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!