Готовясь к покупке либо продаже недвижимости, понимаешь, что рано либо поздно придется иметь дело с риэлтором. И не только лишь поэтому, что впрямую отыскать вторую сторону для сделки достаточно трудно, да и поэтому, что без помощи других разобраться в юридических тонкостях еще труднее. Не колебаться в надежности спеца по недвижимости поможет контракт. Как его составить и про какие пункты принципиально не запамятовать.
А для чего совершенно контракт?
Таковым вопросцем почаще всего задаются люди, уверенные, что функция риэлтора во время сделки — чисто посредническая, т.е. «свести» торговца и покупателя и за это получить вознаграждение. И не все знают, что добропорядочные риэлторы берут на себя еще больше — даже больше, чем за ними закреплено законом. Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в каком нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольческое. При всем этом далековато не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован лишь 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тыщ человек. И для доказательства собственных благих целей надежные риэлторы дают клиенту заключить контракт. К тому же агентства оказывают услуги лишь на договорной базе.
Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:
— Хоть какой контракт составляется для того, чтоб прописать права и обязанности сторон, другими словами — кто какие функции делает и кто за что несет ответственность. Контракт дозволяет опосля заключения сделки не спорить относительно того, кто что гласил и что по сути имел в виду. Также контракт дисциплинирует стороны, побуждая их исполнять принятые на себя обязательства.
Риэлтор должен гарантировать прозрачность отношений с клиентом, юридическую чистоту объекта недвижимости и сохранность проведения сделки. Но почти все вещи законодательно не закреплены и есть сложившаяся практика, обкатанные формулировки и выработки, которые разрешают выстроить доверительные дела с клиентом.
Почему моя квартира не продается?
Олег Сухов, юрист, управляющий юридического центра Олега Сухова:
— Довольно нередко встречаются ситуации, когда нерадивый риэлтор, взяв аванс за работу, безо всяких следов теряется, уклоняется от выполнения обязанностей. Чтоб уменьшить риск неблагоприятных последствий, понудить риэлтора к выполнению критерий контракта либо взыскать оплаченную сумму, и нужен контракт, заключенный в письменной форме.
А бывает и так, что клиент желает составить контракт, а риэлтор переводит тему либо отводит глаза со словами: «Для чего контракт, если есть настоящий покупатель-продавец?». Здесь необходимо насторожиться — быстрее всего, вы повстречали конкретно посредника, который совсем далек от событий и правил рынка недвижимости.
Кирилл Брюлин:
— Вправду, есть риэлторы, которые делают чисто посредническую функцию, не давая никаких гарантий. Они размеренны, у их не болит голова, они постоянно готовы пойти на условия клиента, потому что желают резвее провести сделку и получить вознаграждение. Им индифферентно, что клиент может «попасть» на налог, они не озабочены правовыми вопросцами, их особо не заботят сохранность сделки и детали. К огорчению, по таковым «спецам» судят часто обо всех риэлторах.
Как осознать, что перед вами ненадежный застройщик?
Границы ответственности риэлтора
Давайте разберемся, за что риэлтор может нести ответственность, а за что — нет, т.е. что можно от него ждать и позже, в случае обмана, добиваться в суде, а что – нереально. С одной стороны, риэлтор несет ответственность конкретно в рамках заключенного с клиентом контракта и сначала должен гарантировать выполнение взятых обязанностей: к примеру, реализовать, приобрести либо сдать внаем квартиру.
Андрей Андреев, спец по недвижимости и предпродажной подготовке агентства недвижимости «Квартал-М»:
— Ответственность риэлтора лежит лишь за переговоры меж торговцем и покупателем. За что все-таки платят средства риэлтору? Ответ прост — за итог. С какой бы задачей клиент ни обратился к риэлтору, ему важен итог, а не то, как этот итог достигается. Риэлтор несет ответственность за последствия.
С иной стороны, юристы говорят, что риэлтора тяжело привлечь к судебной ответственности, потому что исходя из убеждений закона он не является гарантом так именуемой «юридической чистоты» сделки, за какую больше всего беспокоятся клиенты. К слову, такового понятия в законе совершенно нет, но под ним предполагается последующая формулировка: «отсутствие оснований, установленных ст. 166-179 Штатского Кодекса РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина), которые могут привести к признанию недействительной сделки купли-продажи недвижимости либо другим образом ограничить покупателя в его правах владения, использования и распоряжения недвижимостью».
Кирилл Брюлин:
— Если у меня есть хотя бы мельчайшие сомнения в том, что в истории сделок с объектом недвижимости все было отлично, я буду либо инспектировать далее, пока не буду уверен в собственной правоте, или откажусь от проведения таковой сделки, ведь стоимость вопросца равна стоимости объекта недвижимости. Если с полученной недвижимостью что-то не так, сделка быть может признана недействительной, тогда и покупателю придется возвратить недвижимость торговцу, а торговец должен будет возвратить покупателю средства. Но это если они у него есть. А если уже нет? Если средства потрачены?
К огорчению, риэлторы не могут официально получить некие данные по объектам недвижимости и по собственникам, которые нужны для оценки юридической чистоты объекта недвижимости, но почти всегда мы научились решать такие вопросцы, и решать оперативно. По результатам экспертизы клиенту выдается юридическое заключение, в каком риэлтор обрисовывает все индивидуальности объекта недвижимости и делает выводы, можно ли его получать либо нет.
Олег Сухов:
— Вроде бы кропотливо риэлтор ни инспектировал юридическую чистоту объекта, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо и кем-либо оспорена, а контракт купли-продажи признан трибуналом недействительным. Риэлтор может, но не должен давать оценку правоустанавливающим документам на объект недвижимости, если документы оформлены соответствующим образом и по наружным признакам не вызывают колебаний в подлинности. Риэлтор также не должен решать какие-либо деяния по выявлению укрытых изъянов объекта недвижимости и совершенно давать советы клиентам по вопросцам, которые прямо не обозначены в его обязательствах по условиям контракта. Риэлторов недозволено привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны, потому что торговец и клиент вступают в правоотношения без помощи других, и, соответственно, при появлении последующих разногласий риэлторы остаются в стороне.
Правда, бывают случаи, когда трибунал устанавливает непрофессионализм риэлтора, из-за которого его клиент растерял средства либо лишился прав на недвижимость.
Алина Дмитриева, директор компании «Мой Домашний Юрист»:
— Если риэлтор аккомпанирует процесс заключения контракта купли-продажи меж торговцем и покупателем, то конкретно он несет ответственность за сохранность приобретенных от одной из сторон документов. В случае утраты таковых документов риэлтор должен вернуть их за собственный счет.
Контракт на хоть какой вкус
Стоит отметить, что в законе нет и понятия «контракт с риэлтором», потому для рынка недвижимости не существует типового контракта, который можно просто скачать в вебе как при купли-продаже кара. Каждое агентство либо личный риэлтор употребляет собственный вариант контракта. На самом деле, это контракт смешанного типа, который включает элементы из почти всех остальных договоров. Почаще всего за базу берется контракт на оказание услуг, контракт поручения либо эксклюзивный контракт. К тому же Гильдия риэлторов разработала эталон контракта, который прошел юридическую экспертизу, соответствует работающим законам и подступает для современного рынка недвижимости.
Алина Дмитриева:
— Перед тем, как заключить контракт с риэлтором, возможному покупателю квартиры нужно обусловиться, что конкретно он желает получить от риэлтора: лишь подбор квартиры, а последующие переговоры вести впрямую с торговцем понравившегося объекта либо доверить риэлтору вполне сопровождение сделки. Если нужно выполнить лишь поиск (подбор) квартиры, то принципиально очень тщательно обрисовать возможный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет размещаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор вполне аккомпанирует сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость либо в случае реализации недвижимости стараться очень обезопасить клиента от вероятных рисков.
Пункты, без которых недозволено
Контракт с риэлтором должен непременно содержать определенные разделы.
1. Стороны контракта. Тут обязано быть определено, меж кем заключен контракт (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адресок, если личное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию).
2. Предмет контракта, где прописано, ради каких целей контракт заключается. Если идет речь о продаже квартиры, то нужно ее описание. Если вы нанимаете риэлтора для покупки, верно изложите в этом разделе свои пожелания по разыскиваемому объекту.
3. Обязательства сторон — расписан размер работ, который должны сделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это смотрится как подробный список услуг, которые риэлтор собирается для вас оказать. Прочитав контракт, задайте для себя вопросец: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему средства?» Если вы видите определенные ответы на эти вопросцы, означает, все нормально. Также необходимо верно обмолвить, кто производит сбор документов. Если эта задачка будет возложена на агента, то для него нужно будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для реализации квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, потому что почти всегда риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже необходимо отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязанностей клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для реализации либо сдачи в аренду) либо неотклонимая явка для проведения сделки в четкое пространство, денек и час, обозначенные риэлтором.
4. Сроки выполнения обязанностей. Юристы советуют заключать контракт на определенный срок, не превосходящий 3 месяца. В случае необходимости его позже можно просто продлить. Формулировка «до выполнения обязанностей» в пожизненном договоре обязана заставить задуматься, поэтому что в таковой ситуации вы сможете ничего не достигнуть от агента годами. А если для вас необходимо, скажем, стремительно приобрести жилище и успеть создать в нем ремонт перед рождением малыша? Тогда без точных сроков не обойтись. И еще направьте внимание — не предусмотрен ли штраф за преждевременное расторжение контракта.
5. Стоимость услуг и порядок расчетов. Когда речь входит о цены вознаграждения, уточните, почему конкретно таковая сумма, из что она складывается.
Андрей Андреев:
— Вы должны верно осознавать, за что платите вознаграждение. Это быть может частичное сопровождение сделки (отыскать покупателя и составить контракт купли-продажи) либо полное сопровождение сделки на всех шагах до собственного логического окончания.
6. Порядок расторжения контракта. Этот принципиальный раздел недозволено упускать из виду. Любая сторона обязана верно осознавать, в которых вариантах контракт быть может расторгнут. Почаще всего это можно создать в однобоком порядке, за ранее уведомив о этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения. Также вы сможете аннулировать контракт, если агент не может исполнить обязательства по договору — отыскать жилище, отвечающее вашим требованиям, собрать нужные документы, провести переговоры с иной стороной. У риэлтора желание расторгнуть контракт может показаться, если клиент не может организовать просмотр квартиры либо повсевременно меняет требования к разыскиваемому объекту.
7. Ответственность сторон. Юристы рекомендуют составить этот раздел тоже очень тщательно, не ограничиваясь общими фразами про происшествия неодолимой силы. К примеру, стоит раздельно прописать ответственность агентства за срыв сделки либо случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде определенных штрафов. При всем этом учтите, что сумма штрафа не может превосходить размер обсужденного вознаграждения агенту.
Андрей Андреев:
— Чтоб контракт меж агентством и клиентом был равнозначным, нужно верно формулировать интересы и штрафные санкции с обеих сторон. Со стороны торговца нужно исключить вербование посторониих лиц и самостоятельную продажу в период деяния контракта.
Как не утратить квартиру опосля покупки
Подозрительные пункты
Обычно, контракт, предлагаемый на подпись риэлтором, защищает до этого всего интересы исполнителя. Потому перед подписанием принципиально прочесть полный текст документа, направить внимание, нет ли сносок и критерий, написанных маленьким шрифтом. Если есть, необходимо пристально прочесть их через лупу. Обычно, маленьким шрифтом составляются положения, касающиеся денежных подколов. Правда, агентства и риэлторы, которые работают по совести, не составляют договоры различным шрифтом.
При появлении колебаний либо вопросцев по формулировке смело озвучивайте их. Помните: вы платите средства за услуги и имеете право претендовать на высококачественное сервис.
Также направьте внимание на формулировки, запрещающие клиенту разговаривать с иной стороной сделки. Их наличие нередко свидетельствует о том, что компания склонна сформировывать сокрытую комиссию. Может быть, она сразу обслуживает обе стороны одной сделки и берет комиссию с каждой стороны. К тому же ряд агентств пробуют получить разницу меж настоящей ценой квартиры и ценой, которая указана в соглашении с клиентом, прописывая это условие в договоре. Будьте внимательны! Это означает, что сверх вознаграждения они будут добиваться от вас и эту разницу.
И самое основное — никогда не соглашайтесь на подписание контракта «задним числом», т.е. опосля практически проведенной работы. На тот момент уже будет трудно сравнить проделанную работу с текстом контракта и уж тем наиболее привлечь на его основании к ответственности.
Достойные пункты
А вот наличие неких пт, напротив, обязано уверить вас, что вы имеете дело с добропорядочной компанией. Весьма отлично, если компания сама предложила заключить контракт и сама провела экскурс в его положения. Добросовестные конторы прописывают в соглашении, что проф ответственность риэлтора застрахована. Это означает, что данное агентство прошло сертификацию собственной деятельности. Не пугайтесь, если увидите фразу о вербовании для выполнения обязанностей по договору третьих лиц. Это только значит, что риэлтор будет обращаться за помощью к адвокатам, юристам и иным спецам, без познаний которых нереально провести сделку.
Покупаем пригородный дом для ПМЖ: самые принципиальные вопросцы
…И вот сделка свершилась, средства и ключи переданы. Что далее?
Алина Дмитриева:
— Перед тем, как оплачивать услуги риэлтора, подпишите акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия клиентом.
Лишь опосля подписания акта юридически считается, что договорные обязательства исполнены в полном объеме, а договорные дела прекращены.