Лучше, чем ждали
— Что переживает строительный рынок в крайние месяцы? Как оправдались нехорошие ожидания весны?
— Группа ЛСР строит дома в Москве, Петербурге и Екатеринбурге: в любом из этих городов ситуация в весеннюю пору была различная. В Москве — самый суровый карантин: контроль передвижения, закрытие кабинетов, остановка строек. В Петербурге были твердые требования к проведению строй работ, но передвижение не ограничивалось и пропускной режим не вводился. А в Екатеринбурге суровых карантинных мер не было в принципе. Потому и ожидания в различных регионах отличались.
Практика показала, что реализации удачно проходят онлайн. Мы доработали внутренние бизнес-процессы для выдачи электрических цифровых подписей и электрической регистрации, а функция бронирования квартиры на веб-сайте у нас была и ранее. Некие трудности появлялись с банками — им необходимо было перестроиться на новейший формат работы. В итоге в Петербурге мы уже в мае возвратились на докризисную линию движения, а в июне зафиксировали рост продаж.
Своевременные деяния компании, готовность потребителей к онлайн-взаимодействию и помощь страны в виде субсидированной ставки по ипотеке в совокупы привели к тому, что нехорошие ожидания не оправдались.
— Некие девелоперы в Москве сдвигают сроки сдачи объектов из-за карантина и простоя строек. Как обстоят дела в Петербурге?
— Мы не сдвигаем сроки ни по одному возводимому объекту. У меня есть опыт управления строй проектами — уверен, что карантин не был должен значимо воздействовать на сроки ввода объектов в эксплуатацию. Обычный продолжительностью в несколько недель способен стать одним из причин переноса, но буквально не решающим: срок реализации строительного проекта 2–2,5 года, месяц карантина составляет не наиболее 5% этого срока.
«В целом по рынку предложение понижается»
— С какими показателями рынок новостроек Петербурга придет к концу года? Будут ли расти спрос и цены?
— Мы отмечаем высочайший уровень спроса на жилище. Естественно, он нагрет льготной ипотекой, да и базисный спрос также находится. Дело в том, что жилищный фонд, который строился в протяжении 70 лет русской власти и два десятилетия опосля, морально устарел. Это указывает популярность студий и европланировок. Евроквартиру реально приобрести лишь на первичном рынке, поэтому что даже 10 годов назад их еще не строили.
Другое преимущество современных квартир: при сохранении функционала они меньше по площади, меньше коммунальные платежи, а само место наиболее обдуманно. Сочетание этих причин приводит к повышению спроса, а означает, к росту цен.
— Объемы строительства и вывода новейших объектов продолжат понижаться?
— Мы не сокращаем объемы строительства, так как все новейшие проекты у нас сформированы под текущие и будущие рыночные ожидания. Но в целом по рынку предложение вправду понижается. И дело здесь не только лишь в переходе на эскроу.
Например, есть фактор исчерпанности потенциала неких локаций, таковых как Кудрово, Мурино, Холмы. Деревни стали городками, Всеволожский район Ленобласти перевоплотился в самый густонаселенный областной район Рф.
Бум петербургского строительства крайних лет произошел в том числе и за счет стройки этих территорий.
К тому же люди стремятся брать жилище в черте городка, а в нем не настолько не мало локаций для масштабного строительства.
— Вымываются ли с рынка пользующиеся популярностью форматы жилища — студии и «однушки»?
— Я бы не произнес: на рынке представлены квартиры различных форматов. Малогабаритное жилище в стартовавшем проекте раскупается резвее, поэтому что его покупатели проще подступают к выбору.
Для покупателя двух- и трехкомнатной квартиры, это, обычно, уже не 1-ая сделка, сумма выше, и люди наиболее осторожно подступают к покупке — приглядываются, как стремительно строится объект и интенсивно ли возникает инфраструктура.
«К онлайну готовы далековато не все клиенты»
— Какие инструменты периода карантина приживутся на рынке?
— Электрическая регистрация и подписание договоров при помощи электрической цифровой подписи очевидно приживутся на рынке, поэтому что это комфортно. К примеру, на данный момент сделки с внедрением электрической регистрации занимают около трети общего размера сделок в «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад».
Но покупка недвижимости — самая большая финансовая сделка в жизни человека. И 100%-ный онлайн тут не то чтоб неосуществим, просто к нему готовы далековато не все клиенты. Нередко покупатели желают лично узреть стройку, кабинет девелопера, пообщаться с менеджером.
— Региональные покупатели оценили шанс приобрести квартиру в Петербурге онлайн?
— Дистанционные реализации квартир для регионов у нас были отработаны издавна, так что глобально в этом плане ничего не поменялось. Единственная сложность — самостоятельное получение электрической цифровой подписи, но все равно это еще проще, чем приехать в Петербург. Толика региональных покупателей в протяжении почти всех лет у нас высока — около 40% продаж.
— Не так давно вы упомянули, что часть подразделений компании показала свою эффективность на удаленке и не будет ворачиваться в кабинеты. Что же это все-таки за подразделения и как они будут работать?
— У нас свой колл-центр с операторами из Петербурга, так как они должны знать город. Колл-центр — хороший пример подразделения, отлично работающего удаленно: он совладевает с размерами звонков, а свойство общения с клиентами не снизилось.
Также мы не хотят возвращать в кабинеты некие сопутствующие подразделения — допустим, поддерживающие CRM-систему, они также отлично зарекомендовали себя на удаленной работе.
Основная неувязка такового формата — возможность понижения производительности труда спустя четыре месяца опосля перехода на удаленку. Пока свойство работы не усугубляется. Сами сотрудники поддержали эту идею: им это комфортно — не приходится растрачивать время на дорогу.
Инвестиции в неповторимость
— Поменялась ли за крайние месяцы толика вкладывательных покупок?
— Толика инвесторов невелика — порядка 10%, она размеренна. Другие все таки приобретают жилище себе, и это положительный фактор, который не дает сформироваться «пузырю».
ЖК «Цивилизация»
Но шанс заработать на недвижимости есть. Приятная иллюстрация: за 18 месяцев стоимость жилища в петербургском ЖК «Цивилизация» выросла в полтора раза — с 90 до 130 тыс. рублей за кв. м.
Иной пример — в Москве: в феврале 2016 года мы начали продавать жилище в ЖК «Лучи» со стартовой ценой порядка 95 тыс. рублей за 1 кв. м. Сейчас квартиру дешевле 200 тыс. за 1 кв. м там не отыскать.
ЖК «Лучи»
В обоих вариантах это наиболее 25% годичных — ни один вклад не дает таковой доходности.
— В какие жилые объекты стоит инвестировать?
— Одним из самых увлекательных частей для инвесторов сейчас являются апартаменты. План мероприятий по поддержке строительной отрасли включает законопроект, который разрешает постоянную регистрацию в апартаментах. Если он будет принят, объекты, вначале спроектированные на уровне жилых домов, сходу получат плюс 20% к цены. Отважится вопросец записи малыша в школу, привязки к больнице. Пока невозможность прописки — единственное, что делает апартаменты дешевле жилища.
Очередной фактор, достаточно стремительно поднимающий стоимость квартир, — неповторимость локации. Представим, ЖК «Морская набережная», который создается на намывных территориях Васильевского острова, — единственный строящийся в городке проект с видом не на реку либо канал, а на море. Разумеется, по мере роста строительной готовности и возникновения инфраструктуры это пространство будет лишь дорожать.
ЖК «Морская набережная»
— Градостроительные планы городка нередко изменяются. Как девелопер, строящий на первой полосы у воды, гарантирует, что намыв не продлят, а неповторимый вид не перекроет иной проект?
— Предстоящего намыва в данной нам части острова не будет: появляются ограничения, связанные с морским каналом, через который идут суда в порт Петербурга. Ресурс намыва в этом месте исчерпан. Потому мы убеждены в качестве этого проекта, строим перед ним огромную набережную, высаживаем эндемичные растения, чтоб сделать пейзаж, похожий с наилучшими местами Курортного района.
«Наиболее дешевенькой ипотеки не будет»
— Как интенсивно ваши клиенты пользуются льготной ипотекой?
— Абсолютное большая часть сделок с ролью ипотеки в ЛСР проходит по льготной программке. А толика самих ипотечных сделок выросла у нас с 55% в I квартале 2020 года до 75–80%.
В неких локациях платеж по ипотеке ниже, чем арендная ставка. Это дозволяет людям приобрести квартиру в высочайшей стадии готовности и через несколько месяцев переехать в собственное жилище, отдавая за него меньше средств, чем за съемное.
— Как вы оцениваете возможность продления программки льготной ипотеки?
— Прошедший опыт дает подсказку, что таковая возможность существует. Но окончательного решения нет, потому тем, кто планирует приобрести жилище, стоит это создать на данный момент: наилучших критерий по ипотеке, быстрее всего, не будет. И не следует забывать о росте цен: даже если программку продлят в осеннюю пору, цены на жилище будут уже выше.
— Представим, что пришло 1-ое ноября: программка завершена. Какой будет ставка по ипотеке?
— Обычно банки добавляют к главный ставке около 3,5–4 п. п., итоговая ставка выходит около 8% годичных. Но мы не знаем, на каком уровне будет главная ставка 1 ноября.
«Оснований для кризиса нет»
— Как вырастают цены на строящееся жилище?
— В среднем они вырастают в темпах инфляции, но это очень зависит от объекта. Если он пользующийся популярностью, в неплохой локации, где есть недостаток предложения, стоимость будет возрастать резвее.
— Что ожидать в наиблежайшей перспективе — скажем, к зиме?
— Все характеристики, как текущие, так и фундаментальные, в том числе обеспеченность квадратными метрами на душу населения, молвят о том, что цены будут расти. Трудно представить, что что-то пойдет не так. Допустимы локальные потрясения в отдельных проектах, но это свидетельствует быстрее о ошибке девелопера, чем о тенденции рынка.
— Нередко звучат представления о надвигающемся упадке, который отразится на платежеспособности населения. Что вы о этом думаете? Способен ли таковой кризис затормозить рост цен на жилище либо вынудить их пойти вниз?
— Повсевременно предсказывать кризис весьма комфортно: если он вдруг случится, просто заявить: «Я же гласил». Кризис обязан иметь основания, сейчас их нет. Большая часть заведений, закрытых в период петербургской самоизоляции, открылась. Люди, которые утратили работу в весеннюю пору, или отыскали ее в другом месте, или вышли работать опосля снятия ограничений. Массовая выдача льготной ипотеки тоже не несет угрозы, так как политика банков относительно начального взноса и проверки клиента остается достаточно обмысленной.
Высочайший базовый спрос, доступная ипотека и упругость рынка труда, позволяющего людям зарабатывать средства, — это факты. Так что на высококачественные проекты цены будут лишь расти.
Тренд на осознанное потребление
— Какие тренды возникают на рынке в крайние годы? И исходя из этого какими станут новостройки наиблежайшего грядущего?
— Основной тренд — функциональность в хороших размерах. Это европланировки, малогабаритные квартиры, в каких очень функционально употребляется место. У нас есть неплохой пример — планировки в ЖК «Цветной город», где получится сделать сразу несколько сценариев: для вечеринки, размеренного домашнего вечера и т. п. Схожих предложений на рынке будет больше.
ЖК «Цветной город»
— За счет чего же реализуются такие сценарии?
— Квартира спроектирована таковым образом, что место весьма просто делится на приватную и общественную зоны, — обладатель сам решает, какую зону он уменьшит, а какую сделает просторнее. Когда в однокомнатной квартире три окна, это дает еще огромную мобильность в разделении, чем традиционная планировка. Подобные плюсы есть и в европланировках, где приватная и общественная зоны верно разбиты.
Тренд на функциональность животрепещущ и для публичных пространств в доме, и для дворов. Излишние, не много нужные функции, такие как сигарные комнаты в бизнес-классе, будут исчезать. В нашу жизнь, в том числе и на рынок строительства, приходит осознанное потребление.