Ужас неопределенности
С пришествием озари усилилась и общая стрессовость: кто-то опасается, что «нас снова всех закроют», кто-то боится остаться без работы, остальных накрывает «ковидофобия» — ужас за свое здоровье и состояние близких, поэтому что число обязательно заболевших россиян неприклонно вырастает.
Поводов для тревог добавил и неприклонно падающий рубль. 28 сентября курс бакса на Столичной бирже достигнул 79 рублей (в первый раз со 2 апреля), а курс евро превысил 92 рубля, обновив наибольшие значения с начала 2016 года.
Обстоятельств этому хватает: здесь и нестабильная политическая ситуация в примыкающих странах (массовые протесты в Белоруссии, вновь вспыхнувший конфликт (наиболее острый способ разрешения противоречий в интересах, целях, взглядах, возникающий в процессе социального взаимодействия) меж Арменией и Азербайджаном из-за Нагорного Карабаха), и риск санкций из-за отравления Навального, и высочайший спрос на валюту на фоне будущей выплаты дивидендов.
Что ожидает рынок недвижимости и что будет с ценами на жилище, если в стране будет введен локдаун, как это уже было в весеннюю пору? Циан.Журнальчик задал вопрос, что задумываются специалисты.
«Рынок жил, рынок живой, рынок будет жить»
Один из клиентов «Агентства Флэт» весьма переживает, что не успеет приобрести квартиру до введения новейшего режима самоизоляции. Управляющий агентства Лена Толстикова успокаивает и его, и остальных возможных покупателей: сделки проводились даже в карантинных апреле и мае, когда все были растеряны и полностью не готовы к сложившейся ситуации. Сейчас, когда механизмы отлажены, и совсем страшиться не стоит.
«Самую огромную делему я вижу лишь в вероятном закрытии МФЦ: не все справки получится заказать и не все деяния совершить в электрическом виде. Центры дизайна сделок Сбербанка будут работать, как и в весеннюю пору», — уверена Лена Толстикова.
Эксперт признается, что настроена еще оптимистичнее, чем в апреле, — тогда она беспокоилась, что люди закончат брать ипотеку из-за томного вещественного положения. Но в летнюю пору на рынке оказалось нежданно огромное число покупателей-ипотечников.
«Во время вешнего карантина мы подразумевали, что цены на жилище снизятся, а они, напротив, выросли. Подобрать вольную однокомнатную квартиру на данный момент весьма трудно: спрос превосходит предложение. И да, рынок жил, живой и будет жить, пока люди желают жить, при этом в собственной квартире!»
Лена Толстикова,управляющий «Агентства Флэт»
Но опыт есть
Ира Пешич, управляющий директор сети кабинетов «Миэль», аккуратна: непонятно, какой будет 2-ая волна и какие меры будут приниматься, потому созодать прогнозы о будущем заблаговременно.
Даже если нас ожидает очередной виток заболеваемости коронавирусом, самоизоляцию вводить не будут, считает Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи». По его воззрению, экономике страны очень недешево обходятся такие меры, хотя на первом шаге они и были оправданы: нужно было сдержать рост заболеваемости, чтоб настроить систему здравоохранения.
Коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов согласен с данной нам точкой зрения: повторения в Москве таковых серьезных ограничительных мер, какие были в весеннюю пору, не будет.
Алексей Попов, основной эксперт Аналитического центра Циан, подчеркивает, что пока твердый карантин повторно введен только в Австралии и Израиле — относительно богатая экономика этих государств дозволяет закрыться вновь без чертовских последствий для экономики. «Пока комменты представителей исполнительной власти разрешают надежды, что ограничения будут носит точечный и рекомендательный нрав», — уточняет он.
Люди стремительно приспосабливаются к кризисным периодам — нереально повсевременно находиться в стрессовом состоянии, так что 2-ой шаг ограничений будет переноситься легче.
В этом убежден Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», который тоже считает, что, если и будет 2-ой шаг ограничительных мер, уже не таковой серьезный, как 1-ый.
«Даже если передвижения будут как-то ограничены, сомневаюсь, что власти остановят работу действий, связанных с регистрацией сделок и переходов прав принадлежности на недвижимость», — считает эксперт.
Страна выученных уроков
Директор кабинета продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает, что прошлые карантинные ограничения весьма многому обучили игроков рынка недвижимости. «На нынешний денек в электрическом виде можно подписать контракт долевого роли, используя электрическую подпись, опосля что подать документы на регистрацию. Наиболее того, получится удаленно открыть аккредитивы, а для дизайна ипотеки необходимо только заполнить анкету онлайн», — перечисляет она.
Покупатели и торговцы вторичных объектов тоже стремительно подстроились под сложившуюся ситуацию: проводились онлайн-показы, было предвидено удаленное заключение риэлторских договоров, а переговоры проводились через видеозвонки. По словам Юлии Дымовой, до сего времени почти все клиенты предпочитают приезжать только на подписание документов.
В вешний карантин девелоперы и торговцы на вторичном рынке решили просто затаиться и переждать локдаун — так будет и сейчас (если он будет), а цены замрут, допускает Олег Репченко, управляющий аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru». Если локдаун будет не таковым серьезным и остается физическая возможность заключать сделки (будут работать банки, МФЦ и т. п.), то торговцы все таки начнут снижать цены, чтоб удержать падающий спрос, подразумевает аналитик.
Что касается приостановки строй работ, то она маловероятна, комментируют в Colliers International: ветвь соблюдает санитарные эталоны и советы. На базе приобретенного в весеннюю пору опыта строительный рынок подготовлен к работе даже в случае введения ограничительных мер.
Куда пойдет ипотека?
В 2020 году Наша родина в первый раз следила беспримерную политику Центробанка в отношении главный ставки: если в прошлые кризисы она резко росла, то сейчас регулятор занял диаметрально обратную позицию.
По словам Ильдара Хусаинова, это принесло хороший результат: в случае усугубления кризисных явлений ЦБ прибегнет к этому способу вновь, так что навряд ли стоит бояться революционно больших ставок по ипотеке.
Рано либо поздно Центробанк возвратится к умеренной кредитно-денежной политике, что подтверждает крайнее решение сохранить главную ставку без конфигурации: не исключено, период понижения ипотечных ставок уже пройден, гласит эксперт.
Девальвация рубля будет провоцировать рост инфляции, что ограничит ЦБ в предстоящем понижении главный ставки, задумывается Алексей Попов. По его словам, это наращивает значимость решения о продлении либо окончании программки льготной ипотеки (пока предполагается, что она завершится 1 ноября 2020 года, но вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о ее вероятном продлении — Прим. ред.): «В весеннюю пору планировалось, что к ноябрю условия льготной и обыкновенной ипотеки станут фактически схожи, но сейчас разумеется, что разрыв в критериях предоставления кредитов остается значимым (6,5% против 8,1–8,3%)».
Размер заявок в банки пока не миниатюризируется, показывает Ира Пешич. За одобрением обращаются и те, кто уже приобретает жилище, и те, кто делает это на всякий вариант, боясь в том числе 2-ой волны.
Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам денежного гипермаркета «Банки.ру», уверена, что гипотетичные ограничительные меры на рынок ипотеки значительно не воздействую благодаря все этим же наработанным способностям онлайн-формата.
«Кто-то перебежал в онлайн отчасти и воспринимает заявки и документы на ипотеку в таком режиме, кто-то — на сто процентов, выстроив полный цикл дизайна сделки в онлайн-формате, от шага подачи заявки на ипотеку через веб-сайт банка либо денежных гипермаркетов и заканчивая подписанием документов с внедрением электрической цифровой подписи и электрической регистрацией сделки».
Инна Солдатенкова,ведущий эксперт по кредитным продуктам денежного гипермаркета «Банки.ру»
Не стращает ее и скорое окончание программки господдержки ипотеки: она предсказывает, что с большенный толикой вероятности программку продлят на 2021 года, но пока неясно, на каких критериях. Вообщем, и в случае отмены господдержки ипотечный рынок в Рф способен удовлетворить спрос населения в кредитах на применимых критериях, утверждает Инна Солдатенкова: «Ставки по ипотеке находятся на полностью удобном уровне из-за понижения главный ставки».
Олег Репченко ждет, что до ноября спрос на ипотеку должен еще подрасти: покупатели будут стремиться заключить сделку резвее, до возможного окончания программки господдержки. Но даже в случае ее отмены ставки невысоки: около 8% на новостройки и около 8,5% на вторичную недвижимость. На таком уровне спрос навряд ли очень свалится. Иной вопросец, как длительно власти способны держать главную ставку на таком низком уровне и не будут ли ее увеличивать, в особенности на фоне девальвации рубля, рассуждает аналитик.
Что будет со спросом?
Сейчас покупательская активность на рынке велика, признает Ира Пешич. «Покупатели отыскивают отличные, высококачественные объекты, которых на рынке незначительно. Дело в том, что торговцы выжидают. Некие из их сняли свои объекты еще в апреле и пока не возвращают их в продажу, боясь 2-ой волны коронавируса», — разъясняет эксперт.
«По нашим данным, спрос на жилище довольно стремительно возвратился к допандемийным показателям, весь удар пришелся на коммерческую недвижимость, — гласит Иван Татаринов. — На мой взор, падения спроса, как и резких конфигураций цен, не будет».
Это значит, что тем, кто желает приобрести жилище, имеет смысл созодать на данный момент, в особенности если идет речь о других сделках, где продается одна квартира и приобретается иная, не колеблется эксперт: время полностью подходящее для обладателей как рублевого, так и денежного капиталов.
По расчетам заместителя директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерия Кочеткова, спрос в июле этого года был на 15% выше, чем в июле 2019-го, в августе — на 30%, в сентябре он также находится на высочайшем уровне, и пока предпосылок для его ослабления нет. Более активные мотивированные группы покупателей — ипотечники и люди, которые торопятся приобрести квартиру для сохранения собственных скоплений от обесценивания.
Он припоминает, что застройщики выработали схему, как вести себя в схожих ситуациях: в случае 2-ой волны спрос на первичную недвижимость свалится не настолько значительно, как в весеннюю пору.
«Реализации снизятся не наиболее чем на 15%, что не окажет критичного воздействия на рынок. Сроки его восстановления будут зависеть от уровня спада, но при положительном сценарии рынок возвратится к прежним значениям в течение одного-полутора месяцев. Цены навряд ли очень поменяются за этот период», — спокоен эксперт.
А вот Олег Репченко не настолько оптимистичен: в случае повторения локдауна спрос на квартиры, непременно, упадет. В весеннюю пору в Москве реализации на новостройки просели приблизительно в два раза относительно прошедшего года, на вторичном рынке спрос свалился еще посильнее — такие оценки приводит эксперт: «Если режим самоизоляции введут, это стукнет по продажам».
Жилище подорожает либо подешевеет?
Поведение цен на рынке недвижимости будет зависеть от покупательского спроса. В весеннюю пору он фактически сошел на нет: большая часть не могли ни приобрести квартиру, ни хотя бы ее поглядеть. Тогда сферу недвижимости поддержало понижение главный и ипотечной ставок.
Ильдар Хусаинов добавляет, что посодействовало и возникновение субсидированной ипотеки на новостройки: в летнюю пору спрос на первичное жилище был выше на 50%, на готовое — на 40–42% относительно аналогичного периода прошедшего года. «Динамика роста цен будет зависеть от уровня спроса — предполагаю, что в 2021 году рост цен должен замедлиться», — предвещает эксперт.
Юлия Дымова с сотрудниками отмечают размеренный прирост цен, который, по их воззрению, сохранится до конца года. По их расчетам, цены на новостройки способны подняться еще на 3%, а на «вторичку» — до 5% по неким объектам. Но, допускает собеседница Циан.Журнальчика, некие собственники, напротив, будут соглашаться на дисконт в те же 5%.
По словам Валерия Кочеткова, по сопоставлению с началом этого года средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке Москвы в старенькых границах выросла на 5,3% — с 211,9 до 223,3 тыс. рублей. В особенности приметным рост цен был в летние месяцы — сначала удорожание задело самых экономных объектов. Согласно подсчетам аналитиков, по итогам лета стоимость более доступных и высококачественных лотов на «вторичке» выросла в среднем на 10%.
«Мы прогнозируем, что в осеннюю пору на вторичном рынке жилища будет длиться рост цен — из-за завышенного спроса и, как следствие, вымывания с рынка самых экономных квартир. Предполагаемый 2-ой шаг ограничений не помешает: если покупатели будут настолько же активными, как и на данный момент, то цены в секторе могут подняться прямо до 15%».
Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость»
Олег Репченко направляет внимание, что стоимость жилища, даже невзирая на дешевенькую ипотеку, находится в отрыве от доходов населения: в карантин почти все лишились работы либо части дохода, потому платежеспособный спрос расти не будет. Все это свидетельствует о том, что беспристрастных предпосылок для роста цен нет, утверждает аналитик.
Если повторится вешний сценарий карантинных мер, продлятся ценовые тренды II квартала этого года, объясняет Алексей Попов. Ставки аренды возвратятся назад к апрельским показателям, новостройки сохранят приметную часть спроса (~50–60% от уровня лета этого года) за счет дистанционных продаж, цены на их продолжат расти, но не на 2–2,5% за месяц как в августе и сентябре, а не наиболее чем на 1% за месяц). Вторичный рынок остается на сегодняшнем ценовом уровне, но количество сделок свалится в пару раз (если введут ограничения, инфраструктура, нужная для их заключения, станет отчасти недосягаема).
Трансформация как эволюционную ступень
Самую сложную первую волну рынок уже выдержал, при этом полностью удачно, — таково мировоззрение Ильдара Хусаинова. «Рынок показал рост по всем секторам, он прошел трансформацию — равномерно больше клиентов предпочитают применять дистанционные сервисы дизайна ипотеки, выбора недвижимости и ее реализации. Рынок готов: если наружные причины поменяются, он просто в очередной раз будет эволюционировать».
В сегодняшний момент рынок на данный момент еще больше подготовлен к трудностям, чем в весеннюю пору 2020 года, считает Юлия Дымова. Наиболее того, для почти всех правоотношений в предстоящем не пригодится личное присутствие в кабинете — коммуникация будет проводиться в удаленном формате.
Самые сложные последствия эпидемии, на ее взор, — это разрыв в поступлениях от продаж, которые в 1-ые недельки самоизоляции свалились на 60–70%. Одна из обстоятельств таковой отрицательной динамики — неготовность покупателей и отрасли в целом к онлайн-регистрации сделок. Большая часть клиентов как и раньше доверяют лишь картонным носителям.
Сведение баланса
Невзирая на ухудшающуюся внешнюю ситуацию (рубль падает, число заболевших вырастает), большая часть профессионалов не испытывают тревогу. Даже при самом неблагоприятном сценарии, когда россиян вновь закроют по домам (в эту перспективу собеседники Циан.Журнальчика веруют с трудом), рынок устоит, к тому же наработаны схемы удаленного проведения сделок.
В заключение управляющий направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников дает таковой совет: если вы собирались брать ипотеку, взвесили все личные аргументы, и у вас уже есть хотя бы 20% нужного начального взноса, стоит все-же вложить средства в недвижимость — по другому велик риск часть скопленных сбережений утратить с инфляцией.
Cейчас самое время брать недвижимость, присоединяется к такому совету и Colliers Internation: «Развитие рынка недвижимости указывает, что для сохранения сбережений недвижимость является наилучшим активом: она предоставляет возможность не только лишь сохранить средства в кризис, да и получить доход в предстоящем».
Советы Олега Репченко: не следует специально выжидать понижения цен. По рыночным законам они должны были уже снизиться, но этого не случилось из-за мер поддержки со стороны правительства, гласит аналитик. Потому если клиент лицезреет неплохой вариант по увлекательной стоимости, лучше брать его с дешевенькой ипотекой. Если таковых вариантов нет, то лучше продолжать мониторить рынок, а не пробовать резвее приобрести абы что.
«Цены на недвижимость искусственно поддерживаются дешевенькой ипотекой. Если ипотека подорожает, то на фоне понижения спроса застройщики и торговцы на вторичном рынке будут обязаны снижать цены либо давать скидки. Означает, не стоит поддаваться ажиотажу и торопиться с покупкой», — резюмирует эксперт.