«Спрос склонился в сторону новостроек»
— Какие квартиры в Рязани популярнее: в новостройках либо на вторичном рынке?
— В крайние два — два с половиной года спрос на рынке жилища склонился в сторону новостроек. Если ранее реализации «вторички» и новостроек шли умеренно, то сейчас спрос и реализации новейшего жилища опережают вторичный рынок приблизительно в полтора раза. Грубо говоря, если на вторичном рынке продается около 600 квартир за месяц, то в новостройках — 900.
Люди желают брать новое жилище по нескольким причинам. Одной из важных является экономия на коммунальных услугах. В новостройках личное отопление, и в этом случае придется платить около 1 тыс. рублей за месяц, а при центральном отоплении — от 3,5 до 4 тыс. рублей.
Покупателей завлекают в новостройках обустроенные дворы, высококачественная инфраструктура, современные подъезды. При всем этом разница в цены жилища на первичном и вторичном рынке маленькая.
— Какое в Рязани новое жилище: панельное, цельное, кирпичное? Есть ли долгострои?
— На данный момент в главном строятся цельные дома. Что касается долгостроев, года три-четыре вспять у нас было семь застройщиков, которым оказалось не по силам окончить проекты. Делему обманутых дольщиков посодействовал решить новейший губернатор — на нынешний денек долгостроев как таких в городке фактически нет. Переход на проектное финансирование и эскроу-счета повысил доверие покупателей — люди сейчас не страшатся брать новостройки.
— Есть ли в городке ветхое жилище? Как вы относитесь к программке реновации, которую мэр Москвы дает распространить на всю страну?
— Если ассоциировать наш жилой фонд, к примеру, с Москвой, то таковой задачки, как реновация, в Рязани нет. Ветхого жилища у нас осталось не настолько не мало. Застройщики скупили самые достойные внимания участки под стройку, городку даже не пришлось заниматься неувязкой расселения из ветхого жилища.
— Какой спектр цен на жилище?
— Стоимость 1 кв. м жилища класса «эталон+» в новостройках — 50–60 тыс. рублей. На «вторичке» в хрущевках и брежневках «квадрат» подешевле — 40–50 тыс. рублей. В домах, построенных в 1980–90-х, квартиры дороже — по 50–70 тыс. рублей за 1 кв. м. Если квартира с неплохим ремонтом, она оценивается выше.
— А жилище бизнес-класса либо элитное в городке есть?
— Да, есть жилые комплексы бизнес-класса, премиальные, но это единичные проекты. Почаще всего это низкоэтажные жилые комплексы (5–6 этажей) с подземным паркингом, высочайшими потолками, панорамным остеклением и т. д. Квартиры в таковых жилых комплексах обойдутся в сумму от 100 до 150 тыс. рублей за 1 кв. м.
«Искусственно сделанный ажиотажный спрос на жилище»
— Как подорожали квартиры в Рязани в этом году?
— Всего за три–четыре месяца цены на жилище взлетели на 20%. С учетом того, что ранее цены росли на 10–12% в год, считаю, что это искусственно сделанный ажиотажный спрос на жилище. В то же время мы лицезреем, что в Рязани, как и по всей Рф, обеспеченность населения жильем весьма низкая. Потому я не верю в дискуссии о ипотечном пузыре, который может вот-вот разорваться.
— Что в основном воздействовало на рост цен: переход на эскроу, падение курса рубля, льготная ипотека?
— По моему воззрению, совокупа всех этих фактов. В связи с переходом на проектное финансирование с рынка ушли маленькие застройщики — в Рязани осталось 5 больших девелоперов с неплохими земляными банками, приобретенными разрешениями на проекты и т. д. Строек меньше, и это подогрело спрос.
Развитие льготных ипотечных программ, таковых как «Господдержка 2020», «Сельская ипотека», также простимулировало спрос на жилище. К нам приходят люди и требуют высчитать стоимость ипотечного кредита на «вторичку» со ставкой 8% и на квартиру в новостройке по ставке 5,85%. При займе 3 млн рублей выходит осязаемая разница в платежах.
Пик по продажам случился в октябре: люди «запрыгивали в крайний вагон», стараясь приобрести квартиры, пока не завершится срок льготной ипотеки на новостройки.
Сейчас, опосля продления льготной ипотеки, наблюдается некий спад покупательской активности.
«Людям не необходимы большие никчемные коридоры»
— Какие квартиры (площадь, планировка, этаж) пользуются большим спросом в Рязани?
— Спрос ушел в smart-планировки: огромные кухни-гостиные (20–30 кв. м), где люди проводят огромную часть времени, маленькие спальни (12–14 кв. м). Людям не необходимы большие никчемные коридоры, 6-метровые кухни, отдельные гостиные по 30 кв. м. В спальне, где человек бывает лишь ночкой, потребуются лишь кровать, шкаф и тумбочка, а для того чтоб это расположить, хватит 12 кв. м.
Один из крайних трендов — квартиры с ремонтом. Лет 5–семь вспять люди делали ремонт своими силами, но как застройщики начали давать варианты квартир с ремонтом, на их появился довольно устойчивый спрос. 27% квартир в новостройках продается с ремонтом.
Это прибыльно всем сторонам: застройщик зарабатывает к тому же на ремонте, а клиент сходу опосля ввода дома в эксплуатацию въезжает в квартиру, завозит мебель и не растрачивает доп время и средства на ремонт.
И основное — стоимость ремонта закладывается в ипотеку, что дает значительную экономию: потребительский кредит, который придется брать на ремонт, дороже ипотеки фактически вдвое.
— С ростом цены коммунальных услуг и налога на недвижимость люди стараются избавляться от излишних квадратных метров, из трехкомнатных квартир перебираются в квартиры гораздо меньше. В Рязани наблюдается таковая тенденция? Нужны ли квартиры большенный площади?
— Массового переезда из трехкомнатных квартир у нас не наблюдается. Но вправду, большим спросом пользуются хорошо спланированные квартиры маленькой площади — от 35 до 60 «квадратов». Это однокомнатные и двухкомнатные квартиры, на которые приходится 90% спроса.
Трехкомнатные квартиры площадью по 90 кв. м — уже «штучный» продукт, за месяц продается только несколько таковых квартир. Не так издавна у 1-го из застройщиков, с которыми мы работаем, подвисли трехкомнатные квартиры — нам весьма длительно не удавалось их реализовать. Только опосля того как случился бум на жилище, а цены начали стремительно расти, эти квартиры отыскали собственного покупателя. И это притом, что цены на эти квартиры не достаточно отличались от цены «двушек». Естественно, таковая ситуация свойственна для сектора «эталон+», в бизнес-классе все по-другому.
— А студии пользуются спросом?
— У нас предлагаются студии по 20–25 кв. м — на самом деле это компактные квартиры без разделения. Это жилище для 1-го человека, максимум для юный пары, оно не весьма уютно и не весьма комфортно. Достаточно длительно держался высочайший спрос на такое жилище — у людей на руках оказывалась маленькая сумма (сбережения, маткапитал, субсидии), которую необходимо было сохранить. Сейчас еще бо́льшим спросом пользуются «евродвушки» — однокомнатные квартиры с неплохой планировкой.
«Программка “Сельская ипотека” — кривая»
— По опыту вашего агентства, какой процент жилища продается с привлечением ипотеки?
— Около 60%. Наше агентство работает по принципу 1-го окна, мы желаем предоставить клиенту максимум сервисов, чтоб освободить его от хоть какой мигрени, связанной с приобретением жилища. Мы работаем в партнерстве с несколькими банками.
Как ни удивительно, почему-либо минимальным спросом пользуется «Домашняя ипотека», которая выдается под весьма прибыльные условия: 4–4,5% — это просто космос!
Возможно, это разъясняется тем, что эта программка устанавливает твердые аспекты к возрасту деток, которые должны родиться опосля определенной даты, и далековато не все семьи подступают под такую программку.
Почаще всего берут «классику»: ипотеку на вторичное жилище под 8%. Лупит рекорды программка «Господдержка 2020». Адаптировали программку «Сельская ипотека»: для Рязани она недосягаема, но маленькие областные города-спутники, которые граничат с Рязанью и относятся к сельской местности, подступают под это кредитование.
— Вырос ли спрос на пригородное жилище во время пандемии? Что почаще получают: дома, дачи, участки?
— Да, бум на пригородное жилище мы пережили, он появился в апреле и длился до середины августа. Почаще всего люди брали эконом-варианты с бюджетом от 1,5 до 2 млн рублей, жилище под дачи. Думаю, пригородный сектор будет развиваться и в последующем году займет еще бо́льшую долю рынка.
Развитие пригородного рынка осложняется тем, что на нем нет пригодных ипотечных программ: не любой дом и участок подступает. Естественно, есть «Сельская ипотека», но она кривая.
Во-1-х, средства даются в три шага: подрядчик строит на свои средства фундамент, позже отчитывается перед банком, тот переводит подрядчику средства. Подрядчик за свои средства возвел коробку, отчитался, банк перевел средства, и т. д. Не любому подрядчику увлекательна таковая схема — строить на свои, а средства получать позже. Во-2-х, весьма непростая отчетность: банк инспектирует всё — от шурупа до болта.
С «Сельской ипотекой» связана и иная неувязка: нередко торговцы отрешаются продавать жилище по данной для нас программке из-за длительных средств. Поначалу покупателю нужно, чтоб банк одобрил заявку, позже банк проводит оценку жилища, документы направляются в администрацию, две недельки уходили на ожидание одобрения от нее, потом документы направляются в Минсельхоз, еще три недельки приходится ожидать заключения, и лишь опосля этого банк назначает сделку.
Потому что цены на жилище росли не по денькам, а по часам, торговцы просто не желали ожидать два месяца — еще проще было реализовать за наличные средства либо по обыкновенной ипотеке.
Если б правительство поддержало неплохой программкой пригородный рынок, его бурный рост перевоплотился бы в новейший тренд.
Ведь не тайна, что стоимость 1 кв. м «загородки» — 25–30 тыс. рублей, а жилище в Рязани обходится приблизительно в 60 тыс. за «квадрат» — разница вдвое!
«Покупатели и торговцы жилища страшатся, что иная сторона объявит себя нулем»
— Какие опасности есть при покупке квартиры на вторичном рынке?
— Приказ МВД (Министерство внутренних дел — орган исполнительной власти, правительственное учреждение, в большинстве стран, как правило, выполняющий административно-распорядительные функции в сфере обеспечения общественной безопасности) о том, что паспортные столы не будут выдавать справки о гражданах, прописанных в квартирах, вышел 31 декабря 2017 года. Таковым образом, у покупателя есть риск приобрести квартиру, где прописаны детки собственника, потому что отследить это по официальным каналам нереально. Приходится указывать в договоре, что торговец жилища подтверждает: лиц, прописанных в квартире, нет.
Из-за пандемии обострилась тема банкротства: покупатели и торговцы жилища страшатся, что иная сторона объявит себя нулем. Если человек объявит себя нулем даже опосля совершения сделки по продаже жилища, недействительными могут быть признаны все его сделки в протяжении 3-х лет.
У нас огромные трудности с органами опеки: людям просто не удается попасть на консультацию, потому что работают всего два спеца, которые выдают раз в недельку по 15 талонов.
Еще время от времени выясняется, что торговец квартиры в протяжении пары лет не платил за серьезный ремонт либо что покупка совершалась с внедрением средств маткапитала, а толики детям не выделили, и т. д. Потому сейчас агентству недвижимости не обойтись без юристов в штате: любая сделка неповторима и изредка обходится без тех либо других заморочек.
— Как нужно в Рязани арендное жилище? Сколько стоит аренда однокомнатной квартиры?
— Я бы именовал наш рынок аренды волновым: когда в летнюю пору идут вступительные экзамены в университеты, наблюдается всплеск спроса на аренду. В зимнюю пору наступает затишье. Этот год, естественно, был аномальным для рынка аренды: люди нередко снимали жилище, чтоб обезопасить родных и близких от коронавируса. Аренда обычной однокомнатной квартиры стоит у нас от 10 до 15 тыс. рублей, двухкомнатной — от 12 до 16 тыс. рублей.
«Объектов для прибыльного вложения не достаточно — приобрести фактически нечего»
— Что происходит с коммерческой недвижимостью? На какие объекты есть спрос?
— На коммерческую недвижимость спроса фактически нет, исключение — стрит-ритейл. В крайнее время возрос спрос на производственные и промышленные помещения (не складские, а конкретно промышленные).
Повысился срок окупаемости коммерческих помещений. Если ранее срок окупаемости ликвидного помещения составлял 8–8,5 лет, и инвесторов это устраивало, то сейчас — 11 лет. Тем не наименее инвесторы приобретают помещения. Ситуация таковая, что средства у людей есть, а объектов для прибыльного вложения не достаточно — приобрести фактически нечего.
— Какие прогнозы дадите на 2021 год? Ожидать ли понижения цен на жилище?
— Нет, у нас в Рязани жилище буквально дешеветь не будет. Спрос снизится сначала года, но падения цен буквально не будет: новейшего жилища закладывается не достаточно, обеспеченность жильем низкая. А вот ипотека в последующем году может стать еще доступнее — уже возникают новейшие программки рефинансирования.
— Поведайте, как проводите свободное время, чем любите заниматься?
— Все свободное время провожу с семьей, с детками. В летнюю пору мы любим ходить на рыбалку, по грибы, в зимнюю пору — катаемся на лыжах, плюшках, коньках.