«Покупателей стращает, что срок сдачи их дома затянется»
— Как остановка строек повлияла на график сдачи в эксплуатацию ЖК, на реализации?
— В Москве ограничения на работу строек были введены с 13 апреля и действовали ровно месяц, до 12 мая. С конца марта были закрыты кабинеты продаж, которые раскрылись лишь сначала июня. Соответственно, по стройке у нас выпадение из графика составило один месяц, по кабинетам продаж — два.
При среднем цикле реализации проекта два с половиной года один месяц составляет наименее 3% общего срока: как указывает практика, сурового воздействия на срок сдачи проекта это не оказывает.
— Планируете ли вы ускорять темпы строительства либо воспользуетесь предоставленными льготами и перенесете сроки ввода в эксплуатацию?
— Постановление правительства о том, что неустойка за просрочку ввода проекта не будет начисляться за период с 1 апреля до конца 2020 года, для застройщиков плюс. С иной стороны, тот факт, что окончание строительства дома способно затянуться, стращает покупателей. Все объекты, которые планировались к вводу в первом полугодии 2020 года в Столичном территориальном управлении Группы, сданы в срок.
ЖК «Нормандия»
Как ограничения были сняты, мы приступили к заселению 1-го корпуса ЖК «Серебряный фонтан», 3-х корпусов ЖК «Нормандия», клубного дома «Счастье в Кусково» (работы там были окончены до введения режима самоизоляции, разрешение на ввод мы получили во время карантина). В конце первого полугодия 2020-го мы сдали дом «Счастье в Кузьминках», который скоро начнем заселять.
— Во время пандемии девелоперы старались очень использовать цифровые ресурсы. Какие услуги вы предоставляете онлайн?
— Нам пришлось оперативно перевести в онлайн все системы взаимодействия с покупателями. К концу апреля все нужные функции для настоящего обслуживания клиентов у нас уже были: дистанционные показы введенных в эксплуатацию объектов, онлайн-консультации, личный кабинет клиента, курьерские услуги для доставки документов, в том числе для выпуска электрической цифровой подписи, выездная кредитная сделка (опосля того как Центробанк разрешил проводить такие сделки), онлайн-открытие аккредитивов и эскроу-счетов (доступно с конца апреля).
ЖК «Серебряный фонтан»
— Как покупатели отнеслись к переводу сделок в онлайн?
— Людская натура в принципе консервативна, потому люди принимали новаторства с осторожностью. Апрель ушел на привыкание покупателей к новенькому формату, толика онлайн-сделок росла равномерно. Если в апреле у нас было заключено 28% сделок онлайн, то в мае мы по отдельным объектам проводили до 70% сделок в электрическом виде.
Некие клиенты не были готовы совершать электрические сделки даже при наличии полного набора онлайн-сервисов. Это касается сначала сделок в высочайшем бюджете — от 50 млн рублей за квартиру. Эти сделки отложились на июнь, когда были сняты все ограничения.
Часть сделок в секторе «удобство» также была перенесена на июнь. Тем не наименее эпидемия простимулировала развитие онлайн-сервисов, и толика электрической регистрации возросла.
— Как вы думаете, какие онлайн-услуги опосля пандемии приживутся на рынке?
— С моей точки зрения, очень нужными будут онлайн-услуги по сопровождению сделки, когда клиент уже очно повстречался с менеджером — осталось оформить документы, зарегистрировать сделку и перевести средства на эскроу-счет. Для клиента комфортен личный кабинет, куда загружаются сканы нужных для проведения сделки документов, чтоб не отправлять их по почте, там просто выслеживать статус сделки.
ЖК «Летний сад»
Уверен, что будут популярны вторичные реализации в режиме онлайн, когда, к примеру, клиент уже заполучил квартиру и докупает машино-место либо кладовую. Для этого требуется не весьма большая сумма — человеку довольно спуститься на парковку и избрать пространство или поглядеть кладовые, которые есть в продаже, и дистанционно провести сделку, не приезжая в кабинет. Думаю, все это будет нам давать приблизительно 15% онлайн-сделок и в постпандемийный период.
— Другими словами скоро офлайн останутся лишь просмотры?
— Уточню: просмотры готовых объектов, поэтому что по технике сохранности доступ покупателей на строительную площадку запрещен. Что непосредственно происходит на стройке, клиенту не получится узреть лично, потому неплохим подспорьем будут 3D-презентации объекта, панорамные фото и видеосъемки, удаленные показы и т. д.
Не исключено, что меж удаленным просмотром объекта и сделкой клиент все таки захотит заехать в кабинет продаж, познакомиться с менеджером, поглядеть ему в глаза, убедиться, что все накрепко: компания работает, краны на стройке вертятся. Вот этот шаг, быстрее всего, и остается офлайн.
«Рискованными могут быть и сентябрь, и декабрь — классические месяцы больших продаж»
— Девелоперы утверждали, что за то время, пока будут закрыты кабинеты продаж, накопится отложенный спрос. Вы наблюдаете на собственных объектах реализацию отложенного спроса?
— Да, мы узрели ее и на собственных объектах, и в целом по рынку. В марте, когда курс рубля свалился, все побежали закрывать счета в банках и вкладывать свои рубли в недвижимость — в старенькых границах Москвы были заключены сделки на 318 тыс. кв. м. В апреле рынок свалился до 164 тыс. кв. м, другими словами практически вдвое. В мае наблюдалось еще большее понижение — до 123 тыс. кв. м. Июнь показал рост до 176 тыс. кв. м.
Естественно, до характеристик 2019 года рынку еще далековато: так, в апреле–мае 2020-го было продано на 50% меньше жилища, чем в эти же месяцы прошедшего года, а в июне — на 30% меньше.
По Группе «Идеал» в Столичном регионе опосля неплохого роста в феврале-марте понижение в апреле по отношению к марту составило 50%, в мае реализации свалились еще на 22%. В июне реализации выросли наиболее чем вдвое по сопоставлению с майскими показателями.
По итогам первого полугодия мы смотрим понижение характеристик приблизительно на третья часть по сопоставлению с аналогичным периодом прошедшего года. На данный момент реализации идут весьма интенсивно, у наших менеджеров расписаны все тайм-слоты на встречи с клиентами. На рынок вышел тот отложенный спрос, и необходимо попытаться очень законтрактовать все сделки: II квартал нас обучил, что могут быть рискованными и сентябрь, и декабрь — классические месяцы больших продаж.
ЖК «Серебряный фонтан»
— На сколько хватит отложенного спроса?
— Мы оптимисты — считаем, что положительные причины (понижение главный ставки Центробанка, рекордное падение ипотечных ставок за всю историю рынка, льготная субсидированная ипотека с поддержкой страны) перевесят нехорошие (падение ВВП (Валовой внутренний продукт — макроэкономический показатель, отражающий рыночную стоимость всех конечных товаров и услуг, то есть предназначенных для непосредственного употребления, произведённых за год во всех отраслях экономики на территории государства), понижение доходов населения). К примеру, опосля роста суммы кредита в рамках ипотеки-2020 с господдержкой до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге в наших проектах с ее помощью получится приобрести 85% лотов. Мы также добавочно субсидируем ипотечную ставку — для отдельных категорий заемщиков она стартует у нас по ряду объектов от 1,2%.
— Сколько сделок проходит по ипотеке?
— В июне толика ипотечных сделок по всему ранцу проектов у нас составила 62%. В III квартале опосля понижения ставок по ипотеке, роста размера займа и срока кредита, количество ипотечных сделок предположительно вырастет до 75%.
Превышение толики ипотеки в 75–80% считается небезопасным, потому что в этом случае отмена льготной ипотеки (она прекращает свое действие 1 ноября 2020 года) способна привести к тому, что рынок упадет.
«На данный момент прибыльно получать апартаменты с вкладывательной целью»
— Сколько проектов сейчас заходит в портфель компании?
— На данный момент в Москве у нас реализуется около 30 проектов, на стадии проектирования и строительства — около 10. По остальным распродаем остатки. К слову, эти остатки были весьма востребованны в пандемию по двум причинам. Во-1-х, эти объекты можно было глядеть, во-2-х, по ним отсутствовали опасности задержки строительства. Почти все наши объекты мы реализовали в ноль, в особенности это касается клубных домов «Счастье».
— В вашем проекте «Счастье в Кузьминках» все квартиры были распроданы до введения объекта в эксплуатацию. Чем вы растолкуйте таковой высочайший спрос? Это исключение либо правило для клубных домов?
— Наша коллекция клубных домов «Счастье» включает маленькие по количеству квартир проекты — от 50 до 100. Они размещены в уже обжитых районах Москвы. И на квартиры в таковых домах существует высочайший локальный спрос со стороны людей, которые по своим причинам (детки прогуливаются в школу, работа, родственники живут рядом и остальные) не планируют уезжать из собственного района, но желают сделать лучше состояние жизни.
ЖК «Счастье в Кусково»
Фактически по всем таковым проектам у нас весьма отличные характеристики: начиная со старта продаж до 50% размера лотов в экспозиции. К моменту ввода в эксплуатацию мы на 90–95% распродаем квартиры. А в самых успешных проектах, таковых как в Кузьминках, — до 100%, остаются лишь машино-места.
Под брендом «Счастье» есть проекты как комфорт-, так и бизнес-класса. «Счастье» комфорт-класса стоит от 180 тыс. рублей за 1 кв. м, бизнес-класса — от 300 тыс. рублей за 1 кв. м. Хотя, на мой взор, свойство отдельных проектов комфорт-класса никак не уступает бизнес-классу — различается лишь локация.
Мы продолжаем серию проектов «Счастье»: в 2019 году у нас вышел объект на Ломоносовском проспекте, в этом году хотят начать стройку и реализации ЖК «Счастье на Семеновской», также окончить все другие стройки данной для нас серии, начатые до 2019 года.
— Прибыльно ли для вас возводить на дорогой столичной земле дома с таковым маленьким количеством квартир? Не проще было бы выстроить башню?
— Во-1-х, есть градостроительные ограничения, которые не разрешают на ряде площадок возводить высотные строения. Во-2-х, стройку башен в уже сложившихся районах дает огромную нагрузку на транспортную и социальную инфраструктуру.
Ну и в конце концов, мы не продаем квартиры в этих домах недорого: стоимость на старте проекта фактически таковая же, как и финишная стоимость. Мы хорошо зарабатываем на этих проектах.
Не считая того, маленькие клубные дома неплохого свойства в сложившихся районах — это определенная ниша, которая фактически никем не занята, потому мы к тому же избегаем конкуренции.
— Как вы находите площадки для таковых домов?
— В главном это площадки бывших АТС (то есть автоматическая телефонная станция) — спостроек еще русского времени площадью от 3 до 7 тыс. кв. м, где располагалось телефонное оборудование. С развитием технологий такие огромные площади для телефонных станций стали не необходимы — все оборудование сейчас располагается всего в одной комнате. Принималось решение о сносе неиспользуемых спостроек, и мы получали разрешения на стройку жилых домов.
— По воззрению девелоперов, опосля введения эскроу-счетов нерентабельно на шаге котлована продавать лоты дешевле. Вы подняли цены в остальных ЖК кроме проектов «Счастье» на старте продаж?
— Эскроу-счета не мотивируют застройщика давать скидки на старте проекта. В данный момент девелопер уже вложил средства в покупку земляного участка, проектирование — совершенно маленькую долю необходимо вложить в стройку, другие издержки покрывает проектное финансирование.
Потому большая часть девелоперов, переходя на эскроу-счета, выходят в продажу по довольно высочайшим ценам. Группа «Идеал» тоже держится данной для нас стратегии, и сейчас на старте продаж у нас нет демпинговых цен. К слову, это влияет на увеличение средних цен на рынке.
Для того чтоб приобрести жилище с вкладывательной целью, остаются лишь апартаменты, которые на старте продаются на 15–20% дешевле. А сдавать их реально по той же стоимости, что и квартиры. Беря во внимание, что рассматривается вопросец о придании апартаментам статуса жилой недвижимости (думаю, это может произойти уже в этом году), на данный момент прибыльно получать апартаменты для вложения средств.
«Клиенты голосуют за коворкинги и трансформеры»
— Как эпидемия и самоизоляция изменили требования покупателей к проектам?
— Вырос спрос на готовое жилище и поменялись требования к продукту. Покупатели желают созидать на местности жилого комплекса всеполноценную инфраструктуру, включающую коворкинги. В жилых комплексах, которые на данный момент находятся на стадии проектирования, мы закладываем площади под эти цели.
Но коворкинги — все-же публичное место, люди там разговаривают, потому они подступают не многим клиентам. Так что 2-ая тенденция — возникновение рабочих зон снутри самой квартиры. Людям нужен если не кабинет, то хотя бы маленькое рабочее место (3–4 кв. м). Лучше, если это будет трансформер — пространство для работы и занятий спортом. Такие площади мы тоже закладываем в будущие проекты.
За время самоизоляции люди сообразили, что балконы и лоджии в квартире — это преимущество: когда запрещено выходить на улицу, получится подышать свежайшим воздухом хотя бы на балконе.
В наших проектах постоянно были балконы и лоджии, и эпидемия подтвердила, что мы идем правильным методом.
В предстоящем мы собираемся развивать и расширять это направление — созодать квартиры с террасами, эксплуатируемыми кровлями. К слову, в нашем проекте «Крылья», ввод в эксплуатацию которого намечен на I квартал 2021 года, есть эксплуатируемая кровля, куда жильцы дома будут выходить, чтоб позаниматься спортом, отдохнуть, погулять.
ЖК «Крылья»
Сейчас жизнь быстро изменяется — есть тренд на оптимизацию, функциональное {наполнение} места. Допустим, книжки перебегают в электрический формат, и книжные шкафы стают неактуальными. Означает, получится сберечь на площади. Интенсивно развивается доставка товаров — как следует, уменьшаются площадь кухни и размер холодильника.
— Поведайте о вашей концепции 15-минутного городка. В которых проектах использована эта теория?
— Это современная урбанизированная теория, которая предугадывает, что обитатель микрорайона пешком, на велике либо самокате добирается до хоть какого подходящего ему объекта инфраструктуры, потратив не наиболее 15 минут. В главном это касается огромных проектов, расположенных на местности наиболее 10–20 га. В нашем случае это «ЗИЛ-Юг», где все нужные объекты инфраструктуры будут размещены по принципу 15-минутного городка.
ЖК Nagatino i-Land
Жителям придется пользоваться публичным транспортом лишь для того, чтоб посетить, например, Большенный театр. Словестно теория смотрится весьма просто, в отличие от ее реализации. Тем не наименее мы стараемся воплотить ее в жизнь и в строящихся проектах («Жилой полуостров Nagatino i-Land», «Крылья»), и в планирующихся. Наибольшее воплощение она получит в проекте «ЗИЛ-Юг».
«Отделка в бизнес-классе не пользуется спросом»
— Реализуете ли вы квартиры с отделкой?
— Да, такое предложение у нас есть. К примеру, в ЖК «Изумрудные бугры», «Летний сад», «Нормандия» 30% квартир и апартаментов продается с отделкой. Мы сделали одну секцию с отделкой в ЖК «Серебряный фонтан», продали не настолько не мало и сообразили, что в проектах бизнес-класса эта услуга не пользуется спросом. Заместо отделки мы хотим предложить нашим клиентам услуги аккредитованных компаний, которые делают ремонт в согласовании с индивидуальными дизайн-проектами.
Что касается идеи сдавать квартиры не только лишь с отделкой, да и с мебелью, пробы ее воплотить уже не в один прекрасный момент встречались на рынке и особенного фуррора не имели. А вот функция меблировки увлекательная, в особенности для компактных квартир, в каких трудно расположить обычную мебель. Мы думаем о том, чтоб в дальнейшем созодать такие предложения нашим клиентам.
— В котором из домов, построенных компанией, вы желали бы жить?
— Лично для меня весьма симпатичным смотрится ЖК «Серебряный фонтан», расположенный неподалеку от парка Сокольники. Мне важны рядом парковые зоны, чтоб гулять и заниматься спортом, потому что я увлекаюсь триатлоном.
— В этом смысле для вас в этом году не подфартило…
— Да, все соревнования отменились. 1-ое было запланировано на конец марта — Кипр закрылся практически за недельку ранее. Но я продолжаю трениться и готовиться к последующему сезону. В период пандемии неплохим выходом стала покупка велостанка: на него закрепляется обыденный либо гоночный велик, чтоб имитировать настоящие тренировки на шоссе.
На данный момент техника дошла до такового уровня, что можно имитировать этапы «Тур де Франс» либо «Джиро д’Италия» и созидать впереди себя настоящую картину, как ты их проходишь. За апрель–май я проехал наиболее 600 км по разным трассам Европы и Рф. А вот с плаванием было тяжело: бассейны раскрылись лишь в июне, в открытых водоемах плавать было холодновато. На данный момент наверстываю.