Для тех кто не любит читать длинноватые тексты сходу напишу выводы:
Для продавцов недвижимости — продавать срочно, прямо сейчас, а лучше еще вчера.
Для покупателей недвижимости: ожидать лета последующего года, при этом не принципиально что вы собираетесь приобрести— вторичку либо новостройку.
Для тех кому увлекательна причинно-следственная связь, предлагаю читать далее. Но для этого вернемся в прошедшее. А поточнее к лету 2018 года. Что вышло на рынке новостроек? Верно, застройщикам дали год, чтоб на сто процентов перейти на расчеты по эскроу-счетам и проектное финансирование. И вот здесь началось зрелище: застройщики по всем каналам передавали идея, что при переходе на проектное финансирование им придется платить проценты банкам тогда и недвижимость осязаемо вырастет в стоимости и потому нужно брать на данный момент.
Массовая истерия нарастала и масло в огнь к тому же банки подлили, подняв ставки по ипотечным кредитам. Люд, зажмурив глаза, сметал у застройщиков квартиры под ноль, а если к тому же банковское одобрение по старенькым ставкам действовало, то колебаний у людей не появлялось — нужно что-то брать.
И что сделали застройщики на волне ажиотажного спроса? Подняли цены! Часть населения направила взгляд на рынок вторички, ведь там еще оставались не дорогие квартиры. Но это не навечно. Торговцы готового жилища, смекнув что происходит в новостройках, быстренько подняли цены и почти всем удалось реализовать втридорого свои халупы с тараканами. К примеру, месяц вспять продалась 1к квартира на Царица 48 (серия 600.11) за 4600!!! А годом ранее она стоила максимум 3800!!!! Т.е. в среднем по рынку рост цены был в 15-17%.
Ведь вот увлекательный склад ума у наших людей. Чудилось бы, что быть может логичнее: покупай когда дешевеет, продавай когда дорожает. Так нет ведь, 90% населения бегут, сломя голову брать сейчас, со словами «ведь завтра будет еще дороже». Не будет!
Нескончаемый рост цен завершается там, где завершается покупательская способность населения. Рынок с прошедшего года перенагрелся так очень, что сейчас идет планомерный спад. Доказательство этому можно узреть в статистике ЦБ по выданным ипотечным кредитам за 18-19 год. На официальную статистику по количеству прошедших сделок опираться не стоит, т.к. ее попортили застройщики, которые, чтоб уйти от обязанностей по переходу на проектное финансирование, стали массово перепродавать квартиры на аффилированные с ними компании. Но т.к. процент сделок с внедрением ипотеки и собственных средств приблизительно равный, то чтоб узреть спад можно ориентироваться на статистику ЦБ:
Говоря обычным языком, все кто желал приобрести недвижимость сделали это в конце 2018 года и первой половине 2019. И на данный момент чувствуется настоящий недостаток покупателей — звонков и просмотров квартир не много, это не могли не увидеть агенты и собственники.
А если вы клиент, то вам сигналом, что квартиру не много глядят (и есть повод отлично поторговаться), будет то, что опосля просмотра для вас перезванивает торговец (либо агент торговца). Здесь логика ординарна: если звонков по квартире много и просмотры идут интенсивно, то на мнущегося интересанта всем будет наплевать, для чего растрачивать время на звонки. А если вы единственный человек на пару недель, кто решил поглядеть выставленную в продажу квартиру, то за вас будут цепляться как за последнюю соломинку (ну либо хотя бы выяснить, что не понравилось).
И что мы имеем в сухом остатке на данный момент? Началось понижение цен на вторичку и стагнация в новостройках. Это можно следить на сайтах-агрегаторах и в торге с торговцами. Для примера скрины с ЦИАНа, по хрущикам отлично видно как торговцы начинают приземлять свои амбиции:
А что будет с ценами на новостройки?
Застройщики, на волне массовой истерии, в осеннюю пору 2018 и в зимнюю пору 2019, с учетом нескончаемого увеличения цен, хорошо так наварились. А на данный момент покупателей приметно поубавилось и, чтоб как-то активизировать спрос, у всех начинаются акции. К слову, в прошедшем году, как обычно это бывало перед НГ праздничками (чтоб застройщик прекрасно закрыл год по продажам), акций и акций распродажи не было. А для чего? И так все раскупили!
Но не нужно мыслить, что на данный момент застройщики, перед НГ, устроят аттракцион неслыханной щедрости. Какие-то скидки непременно будут, но конечная стоимость все равно будет выше чем в прошедшем году.
К чему я это веду, смотрите, возьмем условную 1к квартиру, которую на стадии котлована застройщик ранее продавал за 3.2 млн, эта же квартира, в доме с неплохой степенью готовности, продавалась за 3.8 млн и эта же квартира, уже из под принадлежности за 4.2млн.
На исходных шагах строительства застройщик употреблял бесплатные средства дольщиков чтоб строить, а позже получал прибыль. А при переходе на проектное финансирование средства на процесс строительства будут платные и застройщикам нет необходимости продавать недорого на исходных шагах. Т.е. застройщики будут продавать эту же условную 1к квартиру на стадии котлована уже по 3.8млн, а через 2-3 года стройки она будет стоить 4.2млн!!! Это означает, что вложение средств в новостройки, также возможность сберечь на покупке собственного жилища, себя изживает.
Но люди привыкли, что новостройка дорожает по мере готовности дома, и все равно приобретают, наивно полагая, что позже будет еще дороже.
Но самое грустное, что в дальнейшем мы можем утратить новостройки с отделкой. Поэтому что отделка — это огромные временные издержки, а в твердых критериях эскроу счетов, затягивание сроков это утрата средств.
ИТОГ
Потолок увеличения цен на недвижимость ограничивается покупательской способностью населения, т.е. весь ажиотаж который есть на данный момент устаканится в течение года и цены на вторичку возвратятся к своим прежним значениям.
Совет торговцам вторички, которым еще можно запрыгнуть в крайний вагон (правда не многим):
Годом ранее ваша квартира стоила 3.8млн, а на данный момент в вашем же доме тетя Маша реализует такую же квартиру за 4.4млн, а дядя Петя за 4.6млн. А в вашей-то квартире евроремонтище и потому вы желаете не меньше чем 4.8млн.
Но спуститесь с небес на землю и сбрасываете стоимость до 4.2млн на данный момент и продавайте, поэтому что уже завтра у вас будет дежавю со сказкой Пушкина…
Совет для покупателей новостроек:
Не спешить с покупкой если не пылает. Если пылает, то не покупайте новостройки на котловане, сберечь много не получиться, а ожидать придется длительно.
Совет для инвесторов и спекулянтов: до свиданья, для вас тут больше созодать нечего.