Нелегальная либо несогласованная перепланировка — постоянно риск. Если на нее посетуют соседи либо увидит проверяющий из управляющей компании, обладателю квартиры выпишут штраф либо принудят возвращать ее в начальный вид. Придется созодать дорогостоящий ремонт — из-за возросших денежных расходов обладатель квартиры может не потянуть выплату ипотеки. Банку таковой вариант невыгоден.
Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций либо газифицированной кухни не выдержит система дома. В этом случае обрушение угрожает целому подъезду, а время от времени и дому. Таковой сценарий банк тем наиболее не устраивает, потому ипотеку для покупки схожих спорных квартир не выдают.
Как выяснить «плохую» квартиру
Клиент в первый раз осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с торговцем подготовительный контракт и оставляет аванс либо задаток, готовит пакет документов, но… в крайний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и обладатель откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в трибунал — процесс затянется на неопределенный срок. Как этого избежать?
Самый надежный метод — на начальном шаге пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подступает ли она под строгие банковские аспекты выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Инспектировать любой понравившийся вариант будет затратно.
Наиболее обычный путь — попросить у торговца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сопоставить чертеж с настоящими помещениями.
На собственных ли местах все стенки, окна, двери, газовое оборудование? Обладатель квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую систему? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник хитрит — стенка была несущей.
Время от времени в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ кроме темных линий еще есть и красноватые — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих вариантах покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.
Совершенно было бы уверить торговца поначалу согласовать переделки в квартире, а уже позже ее брать. Но навряд ли обладатель на это согласится.
В которых вариантах банк не выдаст ипотеку
Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк воспринимает на базе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но результат все равно зависит от определенного банка.
К примеру, кое-где предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А кое-где тихо относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если клиент квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент нужно обсудить с индивидуальным менеджером банка и оценщиком.
«Но на практике никто не будет инспектировать выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Потому подавляющее большая часть заемщиков живут для себя тихо в таковых квартирах, ничего не меняя».
«В крайние годы почти все ведущие банки стали приклнны к перепланировкам. Некие ненесущие перегородки допустимо демонтировать, никак не отразив это документально, и банки воспримут такую недвижимость в залог. Скажем, в почти всех домах русского периода сохранились кладовки и антресоли. Из-за их демонтажа банки, обычно, не отказывают в ипотеке и тихо одобряют таковой объект».
Анна Каляева,основоположник компании «Жилищный брокер»
Самые всераспространенные предпосылки отказа в ипотеке: демонтаж несущих стенок и изменение фасада строения (к примеру, пристраивание лоджии либо расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон либо лоджию), расширение либо перенос влажных зон. Циан.Журнальчик уже перечислял разновидности нелегальной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы список нелегальных действий с квартирой приведен на веб-сайте столичного мэра.
Ипотеку для покупки квартиры с таковой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.
Перепланировка в ипотечной квартире
Даже если удалось благополучно приобрести квартиру в ипотеку, на этом ограничения не завершаются. Создать перепланировку до того, как клиент стопроцентно рассчитается с банком, разрешается лишь с согласия банка.
В ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на всякую перепланировку. Это гарантия банку, что квартира стремительно будет продана, если заемщик не выполнит собственных обязанностей по ипотеке.
Квартиру с самовольной либо нелегальной перепланировкой реализовать без заморочек буквально не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилища ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.
Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попытайтесь условиться с банком.
Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен контракт страхования недвижимости. А потом пригласить оценщика, который подтвердит, что опосля легализованной перепланировки стоимость недвижимости не свалится.
Эти документы и проект перепланировки уверят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Либо не уверят — к этому тоже нужно быть готовым.
А если обойти запрет, чем это угрожает?
Время от времени обладатели квартиры идут на отчаянный шаг: делают перепланировку, не предупреждая о этом банк. Да и согласовывать ее они тоже обычно не планируют.
Иной вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире изготовлена несогласованная либо нелегальная перепланировка. Если оценщик занесет надлежащие сведения в итоговый отчет, то для банка нелегальной либо несогласованной перепланировки в квартире нет.
Но специалисты сходятся во мировоззрении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Потом квартиру с нарушением все равно будет фактически нереально ни реализовать, ни поменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.
К тому же попытка отдать взятку оценщику способна в дальнейшем воздействовать на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по нерентабельным условиям, припоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.
В том, что оценщик откажется от взятки, специалисты не колеблются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании трудно — ни одна из их не будет лишаться партнерства, к примеру со Сбербанком, из-за 1-го объекта», — разъясняет Анна Каляева.
Как самого себя не перехитрить
Но откуда банк выяснит о перепланировке? К примеру, соседи посетовали на шум и строительный мусор в жилинспекцию либо управляющую компанию. Либо нелегальную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили инспектировать стояки коммуникаций, вентиляцию либо показания счетчиков.
В обоих вариантах выпишут штраф и предписание или узаконить несогласованную перепланировку, или вернуть начальную планировку. Не считая того, у банка есть право время от времени приходить в квартиру с инспекцией — схожий пункт прописывается в кредитном договоре.
Выяснить о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все труднее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Наикрупнейшие банки равномерно отрешаются от отчета о оценке либо проводят экспресс-оценку без выезда спеца оценочной компании на объект.
«При желании перехитрить банк огромного труда не составит — довольно не предоставлять техно документацию по квартире. Но в таком случае все опасности берет на себя клиент. А последствия схожей покупки могут быть очень противными: от искового требования о приведении объекта в начальное состояние и административных штрафов до реализации объекта с общественных торгов».
Станислав Галкин,директор агентства «ОбменКвартир»
Изображения: fliсkr.com (Aleksandr V., Anique Kemp, Giedrius Akelis, stacy2005ua), Icon Interiors, Overstock