Рынок недвижимости показывает рекордные темпы продаж, цены вырастают. А вот ставки на банковские депозиты снизились до уровня, когда уже нет никакого смысла держать скопления в банке. Потому люди переводят свои скопления в самый надежный вид инвестиций — недвижимость.
Что прибыльнее: приобрести и стремительно перепродать либо сдавать в аренду?
В критериях мягенькой кредитной политики, низкой главный ставки Центробанка и низких ставок по ипотеке понижение цены квадратного метра маловероятно. Потому вкладывать средства в недвижимость на данный момент вправду прибыльно, отмечает Алексей Попов, управляющий Аналитического центра Циан.
Какую стратегию избрать — брать квадратные метры для того, чтоб стремительно перепродать, либо же под аренду? Допустимы оба варианта, считает эксперт. Все зависит от того, каким средствами вы располагаете. Если у вас есть определенная сумма, вы видите, что на данный момент на рынке от старта продаж до окончания строительства квартира дорожает на 20%, понимаете локации, где понижается размер предложения, почему бы не войти в проект?
Если ваша цель — возвратить инвестиции очень стремительно, необходимо глядеть панельные дома, если вы готовы подождать три — три с половиной года — цельные, но следует учесть, что во 2-м случае выше порог входа.
«Сдача квартиры в аренду — тоже рабочая схема, — подчеркивает Алексей Попов. — Эпидемия показала, что рынок аренды стремительно падает, да и восстанавливается стремительно. И арендная плата, которую вы будете получать, все равно выше процентов банковских депозитов. Не считая того, если у вас поменяются актуальные происшествия, вы постоянно по мере необходимости можете сами переехать в квартиру, которую сдавали, или перепродать ее».
Банковские вклады на данный момент дают не наиболее 4% годичных — такие числа приводит Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК, и уточняет, что, вкладываясь в новостройку на исходном шаге до окончания строительства, реально получить в среднем 20–25%.
Что нужно учесть, выбирая объект для инвестирования?
-
Репутация застройщика.
Как издавна компания на рынке, сколько сданных объектов.
Положение.
Проанализируйте, что будет строиться в данной локации, сколько покажется конкурирующих проектов, будет ли развиваться транспорт (к примеру, если раскроется метро, жилище, расположенное вблизи, подорожает).
Сроки строительства.
Высчитайте, когда вы планируете выйти из проекта: на шаге строительства либо опосля сдачи дома в эксплуатацию.
Характеристики объекта.
Идеальнее всего продаются маленькие квартиры — однокомнатные и двухкомнатные. Изучите структуру квартир, выбирайте посреди тех, которых не много (допустим, с необыкновенными, но комфортными планировками, видовые и т. п.). Благодаря этому позже вы перепродадите квартиру по наиболее высочайшей стоимости, не конкурируя с застройщиком, который также реализует квартиры в этом ЖК.Средние этажи.
Рассматривайте варианты квартир, расположенные не очень низковато, да и не очень высоко: такое жилище наиболее ликвидно и стоит дешевле. Исключение составляют видовые квартиры — их стоимость выше.
Если приобретаете жилище для следующей сдачи в аренду, имеет смысл выбирать апартаменты. Во-1-х, квартира и апартаменты в одной локации будут различаться по стоимости (апартаменты на 20% дешевле). Таковым образом, срок окупаемости уменьшится, а доходность возрастет до 9–10% годичных. Во-2-х, апартаменты прибыльнее сдавать даже с учетом наиболее больших налогов и платы за коммунальные услуги.
Для арендного жилища выбирайте квартиру с отделкой, так вы сэкономите время, резвее сдадите ее в аренду и начнете получать доход. Квартиры с отделкой можно глядеть как на шаге строительства, так и уже готовые. Не считая того, если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотечного кредита, отделка также обойдется по наиболее низким по сопоставлению с потребительским кредитом процентным ставкам.
Ольга Тумайкина,
коммерческий директор ГК ФСК
Инвестируя в недвижимость, следует учитывать и определенные опасности. Так, если на первичном рынке действует программка льготной ипотеки, на вторичном рынке ее нет. Потому реализовать квартиру по таковой стоимости, как на данный момент продаются квартиры у застройщика, время от времени получится, время от времени — нет, предупреждает Алексей Попов.
Представим, рассчитывая на резвый возврат инвестиций на вторичном рынке, вы заполучили квартиру в панельном доме за 6 млн рублей, выставили на продажу по окончании строительства за 8 млн рублей — по таковой же стоимости, как реализует застройщик. Но на вторичном рынке нет ипотеки под 6,5%, при помощи которой клиент купит квартиру у застройщика, потому для вас придется договариваться и, не исключено, уступать в стоимости.
Москва либо Подмосковье? А быть может, Сочи?
Если выбор меж столицей и Подмосковьем, исходя из убеждений аренды проще будет сдать столичный проект, считает Ольга Тумайкина.
Алексей Попов советует: выбирая квартиру для инвестирования в Москве, смотрите, где будут строиться новейшие станции метро, в особенности круговые. В Подмосковье уместно направить внимание на новостройки и квартиры на вторичном рынке рядом со строящимися либо планируемыми к строительству станциями МЦД — до 2025 года будет запущено еще три направления. На данный момент там не весьма высочайший порог входа. Если квартира размещена в шаговой доступности от метро, при сдаче ее в аренду получится поставить столичный ценник.
Выбирая проекты для инвестиций в Санкт-Петербурге, Алексей Попов советует находить локации, где заканчивается стройку больших жилых комплексов и не будут вводиться новейшие очереди.
Что касается курортной недвижимости, по воззрению профессионалов, Сочи, Крым — сложные рынки. Если в Москве и Санкт-Петербурге 95%+ продаж осуществляется по ДДУ, то на юге почти все объекты продаются по другим схемам, есть опасности роста сроков строительства плюс непрозрачные истории застройщиков. Придется разбираться и с тем, что будет строиться рядом, потому что большущее значение имеет вид на море.
Квартира, студия, магазин?
Более ликвидными являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью до 50 кв. м, поведала Ольга Тумайкина. Она считает, что прибыльнее вкладываться в проекты комфорт-класса — такое жилище конкурентоспособное и комфортное. Сдать «бабушкин вариант» становится все сложнее. В бизнес-классе наиболее высочайший порог входа. Специалисты советуют вариант войти на стадии листа ожидания, а позже на шаге строительства перепродать.
Что касается студий, лучше выбирать те предложения, где получится организовать настоящее жилое место — помещение от 29, а лучше от 32 кв. м, потому что на наименьшей площади жить неуютно — как будущим покупателям, так и арендаторам. К тому же не все остались довольны опосля проведения в микростудиях карантина, припоминает Алексей Попов.
«А вот комнаты можно брать, лишь если вы юрист, — остерегает управляющий Аналитического центра Циан. — В неприятном случае — это самая малая площадь с самыми большенными неуввязками. Коммунальных квартир в Москве — всего 2,5–3% жилого фонда. Коммуналки в центре, комнаты в каких могли бы воспользоваться спросом, расселены еще первым поколением риэлторов. Большая часть коммуналок — в спальных районах (Кузьминки, Текстильщики), а это не самые симпатичные для инвестирования районы».
У меня 2,5–3 млн рублей. Куда их вложить?
Направьте внимание на объекты в ближнем поясе Столичной области. Без вербования ипотеки приобрести за 3 млн квартиру достаточно трудно. В Столичной области резвые сроки строительства, не плохая окупаемость. На границе близкого и среднего Подмосковья есть варианты с панельными домами от надежных застройщиков.
Алексей Попов,
управляющий Аналитического центра Циан
Хорошим методом инвестиций специалисты именуют коммерческую недвижимость. Люди стали меньше передвигаться по городку, больше времени проводить в собственных районах, потому потребность для размещения объектов инфраструктуры вырастает. Но, гласит Алексей Попов, инвестиции в коммерческую недвижимость — наиболее непростая история: нужен пешеходный трафик, зрительная доступность, подъезд грузового транспорта, электронная мощность, пространство для вывесок и т. д. Если у вас есть познания в данной области, то стоит испытать, если нет — без консультанта не обойтись.
Ольга Тумайкина показывает, что исходя из убеждений сроков окупаемости инвестиции в коммерческую недвижимость прибыльнее, чем в квартиры и апартаменты, но это наиболее накладно исходя из убеждений как ресурсов, так и средств. Малый бюджет входа в коммерческую недвижимость — 10 млн рублей. Но за такие средства не все помещения будут ликвидными.
Что покупателю грусть, то инвестору — повод для оптимизма
Участников вебинара заинтересовывал вопросец, не останутся ли инвесторы у разбитого корыта через несколько лет, когда опосля окончания деяния льготной ипотеки наступит спад, а цены на жилище пойдут вниз? По воззрению профессионалов, при мягенькой кредитной политике и на фоне низкой главный ставки цены на недвижимость постоянно вырастают. Потому предпосылок к их понижению ожидать не приходится. Беря во внимание низкую обеспеченность жильем Столичного региона (20–22 кв. м на человека), грезить о том, что цены пойдут вниз, как досадно бы это не звучало, также не стоит.
Для покупателя это печальный прогноз, а для инвестора — полностью оптимистичный: купив квартиру сейчас, завтра он будет получать размеренный доход от аренды, превосходящий проценты по банковским депозитам.
Если инвестор через пару лет решит реализовать квартиру, ее стоимость существенно вырастет. Основное — верно избрать объект для инвестирования.
Смотрите полную версию вебинара на нашем канале в YouTube