«Краснодарский край — один из самых конкурентных рынков Рф»
— Как повлияла на график работы компании эпидемия? Прекращали ли работу стройки?
— Именуйте это проф интуицией либо правильным прогнозированием, но наша компания была готова к введению режима самоизоляции. Мы заблаговременно начали перестраивать модель взаимодействия меж службами, подключили удаленные сервисы, изменили формат работы коммерческой службы. Толика удаленных сделок и ранее по ряду проектов доходила до 70%. Удачные практики было нужно перенести на все проекты. Стройки не прекращали работу ни на один денек, мы работали в обыкновенном режиме, но с соблюдением всех требований к сохранности и профилактики заболеваемости.
— Что было с продажами?
— Ситуация по различным городкам (мы работаем в в Краснодаре, Сочи, Ростове на дону-на-Дону и Новороссийске) и объектам различалась. По большинству ЖК спрос не поменялся — колебания не превосходили 5–10% в ту либо другую сторону, на объектах с высочайшей степенью готовности спрос вырос на 30–40%. Люди интенсивно инвестировали средства в жилище на оканчивающей стадии строительства, и мы старались этот спрос очень удовлетворить.
Месяц-полтора у нас была просадка процентов на 10 по неким объектам, поэтому что поменялся цикл сделки из-за удаленного формата. Но в целом удалось удержать темп, вначале заложенный в наших денежных моделях и планах.
— Какие строящиеся проекты входят в портфель «Неометрии»?
— На данный момент мы возводим в Краснодаре два жилых комплекса: ЖК «Айвазовский» и микрорайон «Южане», 3-ий ЖК находится на шаге получения заключения о согласовании. В не далеком месяце планируем начать стройку и реализации.
В Новороссийске мы сдали ЖК «Облака» — в эти деньки выдаем ключи новоселам. В активной стадии строительства ЖК «Малина».
В Сочи у нас два объекта. Первую очередь ЖК «Фрукты» сдадим в последующем году, не так давно стартовал ЖК «Флора».
В Ростове на дону-на-Дону ввели в эксплуатацию ЖК «1-ый», возводим ЖК «Притча». Скоро выйдем на площадку еще 1-го новейшего объекта.
ЖК «1-ый»
При всем этом рассматриваем площадки и в остальных регионах: на Черноморском побережье, в Москве и Столичной области.
— Ваша компания строит в 4 городках. Где выше конкурентность для девелоперов?
— Ситуация на рынке весьма стремительно изменяется. Обычно самый высочайший уровень конкуренции в Краснодарском крае. По числу застройщиков и количеству квадратных метров, возводимых на душу населения, это один из самых конкурентных рынков Рф. В крайние два-три года усилилась конкурентность на рынке Ростова — частично поэтому, что в город пришли краснодарские застройщики.
В крайний год мы смотрим увеличение девелоперской активности в Новороссийске: в 2019 году предложение в городке подросло вчетверо. Не понимаю, есть ли еще в Рф такие активные конкурентноспособные рынки. Сочи также увлекателен почти всем девелоперам, и мы предполагаем, что в наиблежайшие пару лет конкурентность там будет расти.
— Что происходит с ценами на жилище? Вырастают? Как?
— Исходя из убеждений роста цен положительная динамика наблюдается во всех городках нашего присутствия. В Сочи цены росли с 2017 года высочайшими темпами — от 16 до 20% в год. В первом полугодии 2020 года, невзирая на пандемию, мы закрепляем в регионе быстрый рост продаж и рост цен. Исходя из убеждений инвестиций в недвижимость Сочи — очень симпатичный регион, и тем, кто планирует инвестировать в недвижимость, я рекомендую к нему приглядеться.
В прошедшем году средневзвешенная стоимость 1 кв. м жилища в Сочи была достигала 155–160 тыс. руб., что на 16% выше характеристик 2018 года и практически на 40% выше данных 2017 года. По итогам I полугодия 2020 года также наблюдается значимый рост цен — на 16%.
На рынке Краснодара с 2015 года стоимость жилой недвижимости добавляет в среднем 5% в год. По итогам 2019 года положительная динамика составила около 10%. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м равна 56–60 тыс. руб. По итогам I квартала 2020 года стоимость жилища подросла на 3%.
Увеличение цен разъясняется инфляцией, возрастающим спросом, конфигурацией структуры предложения, а в истинное время его предпосылкой является и переход на проектное финансирование. Некие специалисты предсказывали падение цен, но мы этого не узрели ни в каком из 4 регионов, где работаем.
ЖК «Малина»
В Новороссийске цены росли с 2015 по 2018 годы в среднем на 4–8%, потом рост замедлился — в 2019 года был чуток меньше 3%. Средневзвешенная стоимость жилища в Новороссийске составляет 61–63 тыс. руб. за 1 кв. м.
В Ростове на дону-на–Дону в протяжении нескольких крайних лет цены на недвижимость размеренны, находятся в спектре 55–57 тыс. руб. за 1 кв. м. В прошедшем году положительная корректировка цен была обоснована происходящими структурными переменами предложения: на рынок выходило больше объектов комфорт-класса, возникли ЖК бизнес-класса.
«Фуррор проекта почти во всем зависит от грамотного денежного управления»
— В Южном федеральном окружении много долгостроев. Почему?
— Думаю, что огромное количество долгостроев соединено с высочайшим уровнем конкуренции, демпингом и безграмотным денежным планированием. Запускалось большущее количество новейших объектов, на рынок приходило много девелоперов, почти все без достаточного опыта работы и без сурового подхода к экономическому управлению.
Фуррор проекта почти во всем обоснован не только лишь качеством строительства и работы коммерческого блока, да и грамотным денежным управлением. Время от времени мы лицезрели, как объекты продавались по стоимости ниже себестоимости или на ее грани.
— Какие схемы мошенничества есть в регионе? Как покупателю не попасться на обман?
— Введение эскроу-счетов минимизировало опасности покупателя. Довольно убедиться, вправду ли ЖК, где вы желаете приобрести квартиру, возводится по всем правилам ФЗ-214. На данный момент на первичном рынке вся разрешительная документация по ЖК находится в открытом доступе. Проверить застройщика не представляет трудности.
Если у покупателя появляются вопросцы либо сомнения в добросовестности застройщика, лучше на шаге выбора обратиться к юристу. Также имеет смысл почитать отзывы о застройщике, проектах, которые он уже выстроил, а еще лучше — поехать и поглядеть, как смотрятся и как эксплуатируются уже сданные ЖК.
— Почти все специалисты гласили, что переход на проектное финансирование приведет к тому, что на рынке останутся лишь большие девелоперы. Что вы задумывается по этому поводу?
— На рынке останутся не самые большие, а самые действенные застройщики. Проектное финансирование, эскроу-счета, удорожание себестоимости проектов, твердый контроль со стороны банков — работать в таковой модели сумеют лишь компании с выстроенными и автоматическими бизнес-процессами, направленные на рынок с гибким подходом, который дозволит оперативно управлять проектами и обеспечивать нужный для стойкости уровень доходности.
ЖК «Айвазовский»
В новейших реалиях неэффективные застройщики просто не получат банковского финансирования. Когда такие девелоперы уходят с рынка, понижается риск возникновения и долгостроев, и иных противных историй. Как следует, для отрасли это хорошо.
— По какому принципу вы выбираете площадки под стройку (близость моря, транспортная доступность, инфраструктура)?
— У нас в компании существует аналитический блок, который занимается исследованием площадок под стройку. У нас есть своя система, состоящая из нескольких ступеней — от оценки по первичным аспектам (этот шаг дозволяет исключить площадки, которые не проходят исходный фильтр, и провести экспресс-оценку) до оценки лучшего вкладывательного использования участка.
На этом шаге проверяется все в комплексе (локальная инфраструктура, транспортная доступность, конкурентноспособное свита, видовые свойства), готовится юридическая оценка, проводится экономический анализ и т. д. Благодаря всеохватывающему подходу мы разрабатываем несколько сценариев реализации. Финишное решение принимается коллегиально комиссией, состоящей из главных управляющих и собственника компании. Таковой подход обосновал свою эффективность.
«Мы — за баланс!»
— Какие квартиры (площадь, планировки) нужны в регионах, где вы работаете?
— Структура спроса различается как по городкам, так и по секторам жилища. Разработкой планировочных решений у нас, к слову, тоже занимается отдел аналитики. Вкупе с рекламщиками, проектировщиками и строительным блоком они изучают спрос, конкурентноспособное свита, какие лоты каких площадей в определенной локации в излишке, а каких — недостаток, и остальные характеристики продукта. Мы детально прорабатываем все — от конфигурации балкона до размера санузла. В любом комплексе ассортиментная матрица неповторима. К примеру, в нашем ЖК «Притча» наиболее 200 планировочных решений. Под любой лот есть собственный клиент со своим актуальным сценарием.
ЖК «Притча»
Востребованность определенного формата зависит от определенной локации. Так, в Сочи нередко получают жилище для сезонного проживания — человек планирует бывать тут два-три раза в год. У таковой аудитории пользуются спросом наиболее малогабаритные лоты, в том числе и студии. Но их количество в проекте обязано быть сбалансировано. Если пренебречь балансом, девелопер рискует сделать не удобный для проживания ЖК, а «человейник». Мы за баланс!
— Какие инноваторские технологии вы применяете в собственных проектах?
— Любой наш проект стараемся дополнить кое-чем новеньким и полезным: будь то разработка укладки кровли, домофон с режимом ночного видения, система бесконтактного управления шлагбаумами и воротами, увеличенные окна определенной конфигурации, достойные внимания беседки и остальные детали, которые значительно увеличивают свойство проектов.
Допустим, в Ростове на дону-на-Дону мы в нашем ЖК первыми в городке поставили современное европейское оборудование для фильтрации воды. В каждой квартире есть отдельный вывод с измерительным устройством. Люди платят лишь за то количество л. воды, которое они употребляют. Во-1-х, дешевле, чем заказ доставки воды, во-2-х, удобнее. Очевидно, данной для нас опцией жильцы пользуются по желанию.
— Кто ваши покупатели? Какую долю составляют приезжие из остальных городов, с Севера?
— В Краснодар раз в год приезжают около 100 тыс. человек. Часть из их — люди, достигшие пенсионного возраста, которые желают жить на юге, часть мигрирует из остальных регионов в поисках работы, тут Краснодар также является симпатичным городом. В структуре продаж толика мигрантов занимает 20–25%.
В Ростове на дону-на-Дону спрос в большей степени локальный — 99% квартир покупаются жителями городка и области. В Новороссийске в наших объектах около 30% покупателей составляют люди из остальных регионов, в Сочи — наиболее 50%, по отдельным проектам — до 70%.
Люди приобретают здесь жилище не только лишь опосля выхода на пенсию, да и для сезонного проживания. Мы закрепляем устойчивую тенденцию переезда в этот регион людей на ПМЖ. Суровая толика в структуре продажах наших объектов приходится на инвесторов.
— В котором из ЖК, построенных «Неометрией», вы желали бы жить?
— Это непростой выбор. Так как огромную часть времени я работаю в Краснодаре, предпочла бы ЖК «Айвазовский»: для меня это комфортно исходя из убеждений локации, к тому же мне весьма нравится проект. Если б я жила в Новороссийске, наверняка, избрала бы ЖК «Облака» — это 1-ый объект в городке, в каком реализована теория закрытого двора, панорамное остекление 360º и ряд остальных увлекательных инженерных решений. В Сочи — совершенно точно ЖК «Фрукты».
ЖК «Фрукты»
— У ваших ЖК такие летние наименования: «Облака», «Фрукты», «Малина», «Флора».
— Мы весьма скрупулезно подходим к неймингу объектов и считаем, что каждое заглавие обязано совершенно подступать дому. Понимаете, бывает, смотришь на малыша: да, это Мария, а это буквально Степан. Мы подбираем заглавие таковым образом, чтоб оно передавало теорию жилого комплекса.
ЖК «Облака»
К примеру, у ЖК «Облака» не могло быть другого имени: он светлый, воздушный, прозрачный, с панорамным остеклением, находится в самой высочайшей точке Новороссийска. У нас есть ЖК «Южане». Когда попадаешь сюда, понимаешь: конкретно так смотрится жизнь в южном городке.
— Если следовать данной для нас логике, ЖК «Айвазовский» должен различаться видовыми чертами.
— Да. Начиная с 6-го этажа в ЖК панорамное остекление балконов, с всякого открываются потрясающие виды на озера, на город. Мы относимся к этому проекту как к произведению искусства.
«Важен профессионализм, а не гендерный признак»
— Дама, возглавляющая девелоперскую компанию, — пока уникальность на рынке недвижимости. Почему вы избрали конкретно строительную ветвь и как уютно для вас работается в ней?
— Я прошла путь от директора по маркетингу до директора по развитию, а позже и до генерального директора. Ранее наиболее 10 лет занималась маркетингом в разных сферах, потому привыкла мыслить категориями рынка — удовлетворять потребности покупателя, создавать высококачественные продукты. Не имеет значения, кто управляет компанией — мужик либо дама, принципиально, чтоб это был специалист. У нас равновесный состав команды: парней и дам приблизительно поровну.
Но вправду, при первом знакомстве у партнеров бывает легкий шок при виде генерального директора — дамы. В предстоящем общении, когда партнер соображает, что перед ним специалист, гендерный признак перестает играться роль. В нашей отрасли, как и всюду, недостаточно быть просто дамой — необходимо владеть необходимыми компетенциями, быть профессионалом в собственной области, действенным управленцем и владеть определенными свойствами.
Я довольно требовательный управляющий, при всем этом стараюсь развивать упругость в подходах управления людьми. При формировании команды сначала обращаю внимание на активную актуальную позицию, уровень ответственности и рвение человека к развитию: проф способности реально развить, а вот отношение к делу и людям по дефлоту обязано быть «нашим».
— Читала, вы увлекаетесь альпинизмом.
— Это было еще в студенческие годы — история завершилась скоро опосля окончания института. Альпинизм просит огромного количества времени на подготовку, сборы. Но горы, как и море, остаются моей любовью на всю жизнь. Я увлекаюсь виндсерфингом, горными лыжами, сноубордом, вейкбордом и иными видами спорта. Мне любопытно пробовать различное, поэтому что это чувственная разгрузка, красивая зарядка внутренней батарейки и отменная физическая форма, которая еще никому не повредила.