Екатерина Векшина: «Летом рынок начнет разворачиваться в сторону покупателя» — bankruptcyhelp.ru

«Сейчас времени на торг нет»

— Что вы ожидаете от 2021 года? Что происходит на первичном рынке? Сохранится ли интерес к загородному рынку?

— С одной стороны, количество предложений на первичном рынке значительно снизилось благодаря льготной ипотеке с господдержкой, запущенной в прошлом году. Девелоперы в моменте не успевают строить столько квартир, чтобы ликвидировать образовавшийся дефицит.

Конечно, новые жилые комплексы выходят на рынок, но их, особенно в комфорт-классе, пока недостаточно, чтобы удовлетворить спрос при существующей ипотечной ставке. Надеемся, что в первом полугодии, пока действует льготная ипотека, будут активные продажи, мы видим хороший спрос со стороны регионов.

С другой стороны, высокий спрос на рынке жилья привел к росту цен. По некоторым объектам стоимость квартир увеличилась до 50%.

У меня есть кейс, когда в мае 2020 года мы купили квартиру для клиента в новостройке за 10 млн рублей, а в сентябре точно такую же квартиру приобретали уже за 16 млн рублей.

Что касается загородного рынка, то, несмотря на ажиотажный спрос в прошлом году, предложение осталось, загородный дом подобрать вполне реально. Если объект выставлен по нормальной цене, он быстро продается. А вот торг исчез. Если раньше загородный дом продавался за 10 млн рублей, всегда удавалось сторговать 1 млн, то теперь такого нет.

— А на вторичном рынке торг уместен?

— В бюджете до 10 млн рублей удастся сторговать 50–100 тыс. рублей — комплимент для покупателя, но не больше. 

Если у квартиры все в порядке с документами, она уходит под аванс за два–три дня после появления на рынке. Год назад, если квартира выходила на рынок за 11 млн рублей, можно было неделю торговаться, чтобы сбавить цену до 10,5 млн. Сейчас времени на торг нет.

Обратившись к продавцу через неделю после просмотра с предложением купить квартиру, покупатель с удивлением узнает, что тот вчера получил залог.

«Клиенты отказываются смотреть квартиры без балконов»

— В этом году нам не стоит ждать снижения цен на жилье?

— Не думаю, что в наступившем году цена квартир снизится при сохранении нынешних ипотечных ставок (они сейчас на уровне исторического минимума). Но та же ипотека рано или поздно породит и обратный эффект.

Мы ожидаем, что летом рынок начнет разворачиваться в сторону покупателя — это связано в том числе с большим количеством залоговых квартир, так как экономическая ситуация достаточно сложная. Люди набрали большое количество дешевых ипотечных кредитов, не совсем понимая, как они будут их платить.

Скорее всего, летом залоговые объекты начнут выходить на рынок, и тогда начнется медленный разворот рынка. Нет предпосылок, что до июня цены будут не то что снижаться, но даже просто оставаться на месте. Нас ждет рост цен, хотя и не такой ощутимый, как в прошлом году: спрос есть, банки активно выдают ипотеку, с чего бы стоимость квартир будет уменьшаться?

— Как изменились с переходом на удаленку требования покупателей к квартирам?

— Наличие балкона и лоджии стало одним из обязательных требований к приобретаемой квартире. Клиенты отказываются смотреть объекты компании ПИК, так как там нет балконов. Менталитет русских покупателей всегда предполагал наличие в квартире лоджий и балконов, а после локдауна, когда люди оказались запертыми в своих квартирах, это превратилось в обязательное условие.

Люди берут больше денег в ипотеку, чтобы обеспечить себе несколько дополнительных квадратных метров для обустройства рабочего места.

«2020 год перевел риелторов в онлайн»

— Каким для агентства недвижимости «Дом ЭСТЕЙТ» оказался прошлый год?

— Начиная с августа 2020 года рынок был очень активным, ушли объекты, продававшиеся долгое время. Почти весь первый квартал 2020-го спрос был снижен, во втором квартале был жесткий локдаун, и только с августа рынок восстановился. Первое полугодие компенсировалось вторым, но не скажу, что год был очень прибыльным.

— Чему научила риелторов самоизоляция? Остались ли в практике компании какие-то инструменты, введенные во время локдауна?

— 2020 год перевел риелторов в онлайн — мы разработали и подключили много новых сервисов, в том числе дистанционное принятие аванса, удаленное заключение и подписание договоров, электронную регистрацию, онлайн-показы.

Большинство риелторов — люди достаточно консервативные, но ситуация заставила освоить новые инструменты, научиться делать презентации с видеотурами, 3D-турами и т. д. Прошлый год был прорывным в обучении риелторов предоставлять новые услуги.

Все новые инструменты мы продолжаем развивать и использовать в работе. Даже онлайн-показы нашли свою нишу — они пользуются определенным спросом у региональных покупателей. Этот формат часто применяется для первоначального просмотра объектов недвижимости. Например, мы подбираем для клиента 10 квартир, соответствующих его требованиям, он из них оставляет два-три варианта, которые хочет посетить лично, чтобы сделать окончательный выбор.

Онлайн-показы помогают и в случае, когда, например, собственник заболел коронавирусом, и в ближайшее время нельзя посетить квартиру, а покупателю нужно срочно определиться.

«Люди боятся на волне ажиотажа купить квартиру неоправданно дорого»

— В конце прошлого годы вы были избраны новым президентом Гильдии риелторов Москвы. Как изменились за последние годы требования к агентам по недвижимости? Несколько лет назад козырем были базы объектов, но с появлением сайтов-агрегаторов он потерял актуальность. Чего сегодня ждет покупатель от риелтора?

— Да, теперь покупатель может найти объявления о продаже квартир самостоятельно. Но на сайтах о продаже недвижимости много информационного мусора, встречаются объявления о продаже объектов, которые давно куплены (риелтор забыл его снять) либо объявления о несуществующих квартирах.

К нам приходят за помощью люди, которые попробовали подобрать квартиру самостоятельно, но после нескольких неудачных попыток решили поручить это профессионалам, или те, которые хотят сэкономить свое время.

Часто обращаются за экспертизой, чтобы узнать, действительно ли объект стоит таких денег. Никто, кроме риелтора, работающего в этом районе, не обладает более полной информацией о стоимости квартиры.

Например, «Дом ЭСТЕЙТ» работает в Жулебине, и мы знаем, что «двушка» в районе не стоит 12 млн рублей, но в продаже уже попадаются и такие предложения. Это высокая цена, вполне получится найти вариант гораздо дешевле. Нашими услугами пользуются люди, которые боятся на волне ажиотажа купить квартиру неоправданно дорого.

От риелтора ждут экспертизы документов, это очень важно: цены растут на глазах, а покупателю нужно купить жилье быстрее. Но и мошенники не дремлют, «грязных» документов стало больше. Допустим, покупатель вряд ли возьмется проверять продавца на банкротство, хотя сегодня, когда многие бизнесы разорились, у продавца квартиры могут быть большие долги — уважающий себя риелтор всегда обратит внимание на эти риски.

Наши риелторы собирают информацию не только о квартире, но и об окружении, о соседях. Скажем, вот квартира с хорошим ремонтом, она понравилась клиенту, но, опросив соседей, мы выясняем, что выше живет алкоголик, который регулярно заливает квартиры, расположенные ниже.

К риелторам обращаются покупатели, участвующие в цепочке, когда продается сразу несколько квартир (один клиент продает свою квартиру и переезжает в квартиру продавца, тот также покупает новую квартиру и т. д.). Если в цепочке четыре звена или пять звеньев, провести такую сделку без риелтора просто нереально.

— Как часто сегодня встречаются случаи мошенничества?

— Подставные продавцы всегда были, теперь больше продаж по доверенности. Если собственник находится за рубежом, у него не получится приехать на сделку. Чтобы обезопасить покупателя, мы просим покупателя переводить деньги не доверенному лицу, а на счет собственника квартиры.

«Членство в ГРМ ускоряет сделки и делает их более выгодными для клиентов»

— Какие плюсы риелторам дает ГРМ?

— В составе компаний Гильдии риелторов Москвы более 6 тыс. профессиональных агентов, работающих на рынке Москвы и Подмосковья. Все риелторы взаимодействуют с банками и ипотекой. У любого из членов ГРМ есть персональный высокоуровневый куратор в каждом банке — это влияет на скорость и качество проводимых сделок.

В ГРМ есть моментальная поддержка по любому вопросу, создана и прекрасно действует система рабочих тематических чатов, каждая компания получает доступ ко многим государственным услугам по упрощенной схеме.

Например, любой участник гильдии вправе получить официальные документы БТИ в течение часа. Стоимость услуг обойдется риелтору дешевле, чем если он самостоятельно обратится в МФЦ.

Сейчас мы совместно с Правительством Московской области делаем для риелторов ГРМ специальный курс по работе с электронными торгами, по окончании которого будет выдаваться диплом государственного образца.

В конце декабря 2020 года наши риелторы прошли обучение по военной ипотеке напрямую от Росвоенипотеки. Это первый курс такого направления в стране.

Скоро появится мобильное приложение для риелтора, которое переведет в цифровой формат часть процессов риелторской деятельности. Например, оно позволит связываться с сервисом ипотечного брокериджа ГРМ, в котором риелтор подает заявки в несколько банков сразу и выбирает для своего клиента лучший вариант.

Для клиента ставка в любом банке будет значительно ниже, так как ГРМ является ключевым партнером большинства банков — гильдии предоставляются хорошие преференции. Все эти особенности ускоряют сделки, которые проводят агентства в составе ГРМ, и делают их более выгодными для клиентов.

Гильдия активно ведет проектную деятельность. Утверждены пять проектов, каждый из которых закроет свою нишу для риелтора, упрощая и делая комфортнее условия работы. Одним из них является «Карта риелтора». В проекте собраны скидки и программы лояльности всех партнеров гильдии во всех сферах деятельности — риелтор будет получать скидки на услуги и приобретать товары по специальным ценам. Скажем, лаборатория «Инвитро» дает дисконт от 15% при оплате по «Карте риелтора».

— Какие принципы обязаны соблюдать члены гильдии?

— Любая из компаний ГРМ отвечает трем основным принципам:

    легальность: участники ГРМ работают в правовом поле, их профессиональная ответственность застрахована;квалификация: для компаний регулярно проводится обучение и проходит аттестация сотрудников на основе государственного стандарта «Специалист по операциям с недвижимостью»;этика: вступая в ГРМ, компании и индивидуальные предприниматели обязуются работать в соответствии с Кодексом этики и законом «О защите прав потребителей».

— Чем вы любите заниматься в свободное время? Как отдыхаете?

—Всю жизнь занимаюсь туризмом. Люблю горный туризм, водный, сплав по рекам. Увлекаюсь автопутешествиями: ездили в Киргизию, Казахстан, на Тянь-Шань. Несколько лет назад мы с двумя детьми и двумя собаками проехали полстраны. Пытались побывать в Монголии, но нас не пустили на границе: мы были с собаками, надо было пройти ветеринарный карантин, на который времени не было. И все-таки это было незабываемое путешествие, во время которого я практически в каждом городе встречалась и общалась со своими коллегами-риелторами.

Автотуризм предоставляет большую свободу действий: одно дело, если ты летишь в Новосибирск на самолете, совсем другое — если едешь на машине: можно заехать в любой городок, в любую деревню, встретившиеся на пути, зайти в любой музей и пробыть там, сколько тебе хочется. Узнаешь свою страну так, как не узнаешь, пролетая над ней на самолете. Благодаря путешествиям наши дети подтянули знание географии и теперь приятно удивляют учительницу.