Когда у квартиры лишь один владелец, то нет земли для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Ну и разрешения на продажу такового жилища ни у кого спрашивать не надо. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем труднее им бывает условиться, когда планируется сделка купли-продажи.
Что такое долевая собственность?
Все знают, что большая часть русских квартир находятся в долевой принадлежности. По каким же причинам жилище оказывается поделенным на части? Вероятны варианты. Почаще всего толика в праве принадлежности на квартиру возникает в итоге наследования либо раздела брачного имущества, разъясняет Юлия Антясова, управляющий кабинета «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть кабинетов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность возникла с началом приватизации. Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и любой человек, участвующий в приватизации городского жилища, получил свою долю.
Как предупреждают специалисты, принципиально различать долевую собственность и совместную собственность.
Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей принадлежности с определением толики всякого из собственников.
Если имущество находится в общей принадлежности, но толики при всем этом не определяются – это совместная собственность.
Обычно вопросец о том, как поделить толики в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается лишь унаследованных и брачных толикой. В принципе, по соглашению наследников либо по соглашению супругов толики тоже могут перераспределяться, но априори они числятся равными.
Время от времени собственники думают о том, как создать выдел толики в квартире. Для чего это необходимо?
Почаще всего выдел толики в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются перевоплотить квартиру в традиционную коммуналку, где у комнат различные хозяева, а кухня и санузлы – общие. Бывает, что и родственники не хотят либо не могут условиться о совместной оплате (расчёту за купленный товар или полученную услугу) коммунальных услуг и желают поделить лицевые счета. Нередко это происходит опосля развода, когда супруг и супруга остаются жить в прежней квартире, но являются уже практически чужими людьми.
Создать выдел толики в натуре выходит не в любом доме либо квартире. Нужно, чтоб площадь и планировка дозволяли отделить часть помещения, создать его изолированным, устроить отдельный вход, а время от времени и провести отдельные коммуникации.
Какие права и обязанности появляются у собственников при совместном владении недвижимостью?
Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью подразумевает, что все собственники отвечают нее. При всем этом непринципиально, какая конкретно у их форма владения – общая долевая собственность либо общая совместная собственность. Все в одинаковой мере несут ответственность за то, чтоб заносить квартплату, платить налоги, хлопотать о общем имуществе и т. д.
«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь различный нрав. До этого всего, необходимо заносить квартплату. Также принципиально соблюдать интересы второго юзера – не шуметь опосля 11 часов вечера, к примеру, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова.
Юлия Антясоваруководитель кабинета «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть кабинетов недвижимости»
Долевая собственность на квартиру значит, что ваши издержки на содержание жилища, оплату коммунальных и остальных услуг соединены с размером толики. Если у вас в принадлежности квадратных метров больше, чем у остальных содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше.
Как реализовать квартиру в долевой принадлежности?
В компании «МИЭЛЬ-Сеть кабинетов недвижимости» поведали о недавнешней сделке – продавалась квартира со обилием толикой. Торговцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их деток и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных толиках.
Как отмечают специалисты, такое количество собственников на сделке – не уникальность. При всем этом часто появляются организационные трудности – к примеру, все собственники должны явиться на сделку сразу, кто-то может запоздать, кто-то – запамятовать либо перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом.
До этого всего, нужно позаботиться о том, чтоб в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.
Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой принадлежности, осуществляется в согласовании с соглашением всех участников общей долевой принадлежности (другими словами ее совладельцев).
Тамерлан Барзиевадвокат
Непринципиально, желаете вы реализовать ½ квартиры либо в вашей принадлежности лишь 1/5 объекта – размер толики значения не имеет. Основное, чтоб другие сособственники тоже были согласны продавать свои толики и конструктивно решать вопросцы, связанные со стоимостью жилища.
«Когда квартира находится в долевой принадлежности, то при ее продаже самое тяжелое – условиться о стоимости. При этом чем больше толикой, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор кабинета продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Сейчас о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой принадлежности, требуют личного роли всех собственников. Допустим очередной вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из их, согласие непременно обязано быть удостоверено нотариусом.
Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов остальных существенных различий в сделках по продаже квартиры в долевой принадлежности и обыкновенной квартиры нет. Но необходимо держать в голове, что если не получено согласие на продажу хотя бы 1-го сособственника, то это делает всю сделку недействительной.
Как реализовать долю в квартире?
Общедолевая собственность дает возможность акции распродажи жилища по частям. Другими словами собственникам необязательно продавать недвижимость конкретно полностью – всю и сходу. Допускается продажа половины квартиры либо некий иной ее толики. Желаете реализовать долю на рынке – пожалуйста. Но поначалу вы должны предложить ее своим сособственникам, потому что они имеют преимущественное право покупки перед иными покупателями.
При продаже толики ее обладатель должен уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной стоимости. Идеальнее всего если это предложение будет изготовлено в письменной форме и доставлено заказным письмом с извещением о вручении (в особенности это принципиально, когда обладатели остальных толикой находятся вне зоны доступа либо не желают идти на контакт по каким-то причинам). Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Означает, можно считать, что они отказались от собственного преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, давать ее хоть каким иным покупателям.
Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой принадлежности могут обратиться в течение 3-х месяцев с момента совершения сделки в трибунал – для перевода на их прав принадлежности (п. 3 ст. 250 ГК РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина)).
Может появиться и иная ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже толики, и они все желают ее приобрести. Что созодать? Вы сможете реализовать долю в приватизированной квартире хоть какому из их.
«Размер толики сособственника не важен, – гласит Лена Мищенко, управляющий Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Гипермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не желают ничего. Они не готовы как получать долю, так и давать отказ. Таковых «несогласных» нужно уведомить о продаже толики в квартире через нотариуса. Естественно, можно выслать извещения и почтой Рф, но таковая форма может не устроить нотариуса, который потом будет удостоверять сделку по купле-продаже».
Опубликуйте свое объявление на ЦИАН
Как купить долю?
К чему готовиться, если вы ли вы решили приобрести долю в квартире? Тут все зависит от того, являетесь вы сособственником либо нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в какой желаете приобрести долю, то все решается еще проще. Уведомлять остальных собственников не надо. Опосля того, как вы условьтесь с собственником толики о ее продаже за стоимость, которая устроит и вас, и торговца можно совершать выкуп толики в приватизированной квартире. Если же вы сторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и остальные правила сделок с толиками.
Можно ли обойтись без нотариуса?
В закон о долевой принадлежности были внесены значительные конфигурации в 2016 году. С того времени контракт купли-продажи квартиры, находящейся в долевой принадлежности, необходимо непременно заверять у нотариуса.
Реализовать квартиру в долевой принадлежности можно хоть какому покупателю. Опосля того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится контракт купли-продажи квартиры. Потом сторонам сделки нужно избрать нотариуса по территориальному признаку объекта реализации и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания критерий реализации квартиры, о которых ранее условились с покупателем.
«Обычно нотариусам для подготовки контракта купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, также продавцов и покупателя на банкротство нужно до 5 дней. Необходимо это учесть при продаже квартиры, находящейся в долевой принадлежности. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения контракта купли-продажи и опосля нотариального удостоверения сдают документы без помощи других в Росреестр на регистрацию перехода права принадлежности через МФЦ. Можно пользоваться электрической регистрацией у нотариуса, другими словами нотариус без помощи других через электрические сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. Опосля получения инфы из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – разъясняет порядок сделки Лена Мищенко.
Как организовать выкуп незначимой толики?
К огорчению, с общедолевой собственностью соединены некие преступные истории. При всем этом в особенности небезопасны так именуемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров. Случается так, что незначимая толика возникает из-за стечения событий. К примеру, проживала в квартире семья из 10 человек, жилище приватизировали, любому досталось по 1/10 толики. Либо квартира получена в наследие, ее поделили меж наследниками, и кому-то досталась незначимая толика.
Если дела родственников либо бывших супругов так испортились, что они не смогли умиротворенно условиться о продаже либо выкупе толикой в общем имуществе, то квартиру реализуют по частям. Время от времени толики продают специально, чтоб насолить бывшему члену семьи. По данной для нас причине появляются «резиновые» квартиры, а время от времени случаются рейдерские захваты недвижимости.
Обычно под незначимой толикой квартиры предполагается не наиболее 1/4 жилища. Таковая толика не быть может выделена в отдельную комнату, проживать на схожей жилплощади изолированно у сособственника нет способности. Часто в таковых ситуациях возникает вопросец о выкупе незначимой толики иными участниками общедолевой принадлежности. Если собственник незначимой толики отрешается реализовать ее своим сособственникам, трибунал может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации.
Другими словами собственники с преобладающими толиками в неких вариантах могут купить микродолюдаже без согласия ее собственника, если трибунал даст на это разрешение.
Как реализовать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой принадлежности?
Долевое владение домом значит, что не считая жилища у вас в принадлежности еще есть и участок. Это частично усложняет операции с таковой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой принадлежности работают и в отношении личных домовладений.
Следует учесть, что на дом и на земляной участок есть различные свидетельства о принадлежности. Потому, собирая от соседей отказы от преимущественной покупки, нужно обозначать, что они отрешаются от покупки не только лишь толики в доме, да и толики в земляном участке.
Тамерлан Барзиевадвокат
Как гласит Лена Мищенко, акция распродажи домовладения по толикам обычно нерентабельна: «При продаже толики необходимо учесть, что торговец теряет 25-30% от цены, чем в этом случае, если б объект продавался полностью, и торговец забирал бы свое уже с приобретенных от реализации средств».
Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земляного участка. Если б домовладение выставили на рынок полностью, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже толики торговец сумеет получить приблизительно 2,2 млн рублей. Но если у него есть возможность создать выдел толики в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтоб любой обладатель мог воспользоваться собственной частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность фактически не будет влиять на стоимость (другими словами за половину домовладения торговец получит положенные ему 3 млн рублей).
Если соблюдать все правила и пристально относиться к оформлению нужных документов, не обязано появиться особенных заморочек с куплей-продажей толики либо квартиры в долевой принадлежности. Но если закон нарушается, вероятны самые нехорошие последствия, прямо до отмены совершенной сделки.
Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова