Сначала этого года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало работу по новейшей схеме, позволяющей получать жилую недвижимость в рассрочку сроком до 15 лет, без выплаты какой-нибудь начальной суммы. Наиболее того, для заключения сделки не требуется доказательства доходов клиента. Сущность системы довольно ординарна – клиент арендует квартиру и сразу каждый месяц заносит определенную сумму в качестве выкупного платежа, другими словами равномерно выплачивает стоимость жилища и в предстоящем получает его в собственность. Схема презентабельна доступностью и простотой дизайна контракта. Но почти все спецы отмечают, что и недочетов у «Аренды с выкупом» много. Просто – еще не означает прибыльно.
Поможем выяснить настоящие ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Арендная ставка на 10 лет вперед
Спец агентства недвижимости «Диамант» Владимир Яковлев объясняет: «Если кратко, то схема «Аренда с выкупом» состоит в последующем: человек, желающий приобрести жилище, выбирает квартиру, которая ему увлекательна, и обращается в «Межрегиональную жилищную корпорацию», которая поначалу выкупает обозначенную квартиру в собственность закрытого паевого вкладывательного фонда недвижимости, а потом реализует в рассрочку гражданину, заключившему контракт. Оплата (выдача денег по какому-нибудь обязательству) осуществляется каждомесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При всем этом месячные выплаты делятся на две части: одна идет в счет аренды, а 2-ая – в счет выкупа квартиры в собственность. Размер суммы каждомесячного платежа зависит от цены приобретаемого жилища, срока рассрочки, также от наличия и размера начального взноса (хотя он и не обязателен). Право принадлежности к гражданину перебегает лишь опосля полной оплаты по договору».
Соотношение арендного и выкупного платежа не изменяется в течение всего срока выплаты средств. Другими словами если вы сейчас заключаете контракт с рассрочкой на 15 лет и в нем будет записано, что любой месяц вносимая вами сумма будет делиться в соотношении 54% – плата за аренду и 46% – плата в счет выплаты цены квартиры, то так оно и остается, пока контракт будет действовать. Принципиально также, что и арендные платежи сходу же фиксируются в документах и не меняются. В критериях инфляции и довольно размеренного роста арендных ставок точная сумма за съем квартиры на десятилетие и больше вперед также считается преимуществом новейшей схемы.
Стоимость аренды по программке, обычно, выходит выше среднерыночных арендных ставок. Но, как отмечает генеральный директор Центрального Департамента Недвижимости Анатолий Пысин: «Необходимо учесть, что, в отличие от обыденного съема квартиры, когда любой месяц 100% платежа уходит собственнику жилища, другими словами, как молвят в народе, «чужому дяде», в случае «Аренды с выкупом» часть месячной оплаты вы часто вкладываете в покупку своей квартиры. Не надо накапливать на начальный взнос для получения ипотечного кредита, сразу растрачивая средства на оплату аренды чужого жилища».
Квартира в итоге будет стоить дороже, чем в кредит по ипотеке
«Пока нет убежденности в том, что проект вправду кропотливо обмыслен и просчитан», – считает Владимир Яковлев.
«Как обычно, у хоть какой схемы есть оборотная сторона медали. В этом случае арендатору таковая форма выкупа обойдется дороже, чем ипотека. Сравним, к примеру, покупку квартиры на вторичном рынке с внедрением ипотечного кредита Сбербанка и ее аренду с выкупом: стоимость квартиры 10 млн руб., начальный взнос 2 млн руб. (20%), срок 10 лет. Ипотечный калькулятор Сбербанка для заемщика «на общих критериях» указывает сумму каждомесячного платежа (по кредиту в 8 млн руб.) в размере 124,213 руб. 15 коп, а калькулятор МРЖК – 146,403 руб. 00 коп. (в т.ч. 61,736 руб. в счет аренды и 84,667 – в счет выкупа). Разница в нашем примере – 22 тыс. руб. за месяц (либо 18%). При всем этом, если гласить о Москве, то современная «однушка» либо не весьма современная «двушка», которые можно приобрести за 10 млн руб., сдаются в аренду (без выкупа) быстрее за 40-50 тыс. рублей за месяц, а не за 62 тыс. рублей, как выходит по программке «Аренда с выкупом». Понятно, что для компании, работающей по данной для нас схеме, принципиально подстраховаться. Ведь МРЖК несет риск временного «простоя» квартиры, если 1-ый арендатор расторг контракт и съехал, а последующий еще не найден. На некое время появляется некоторая зона отрицательного валютного потока. Риск таковых утрат от простоя (естественно же, с учетом особенностей сдачи – с выкупом) добавочно увеличивает стоимость аренды», – объясняет Вадим Лященко.
Выходит, что хотя «Аренда с выкупом» и не просит начального взноса, но в итоге за квартиру участники программки заплатят дороже тех, кто воспользуется обыденным ипотечным кредитом. По программке АИЖК выкупная стоимость квартиры рассчитывается исходя из начальной цены с надбавкой 30% (при рассрочке на 15 лет). Но сумма, которую вы реально выплатите за эти годы, будет существенно больше.
«При длительном использовании прибыльнее остаются банковские кредиты. Это не тяжело посчитать. Например, если приобрести квартиру за 4 млн руб., без начального взноса и при наибольшей рассрочке, то ее выкупная стоимость будет равна 5,2 млн руб. (4 млн руб., увеличенные на 30%). Любой месяц жилище по программке «Аренда с выкупом» будет обходиться в 62,5 тыс. руб. (28,9 тыс. руб. выкуп и 33,6 тыс. руб. – арендный платеж). Итого по истечении 15 лет клиент выплатит за квартиру 11,25 млн рублей. Это существенно больше, чем окончательная стоимость таковой же квартиры по ипотеке, скажем, Сбербанка. Но не будем забывать, что для того, чтоб получить в Сбербанке кредит на покупку жилища стоимостью 4 млн руб. нужно владеть исходной суммой минимум в 600 тыс. руб., в то время как для роли в «Аренде с выкупом» никакого скопленного капитала не требуется» , – гласит Анатолий Пысин.
Кредит, который дают всем
«Плюсами новейшей программки АИЖК я бы именовала отсутствие начального взноса, также легкость роли в этом проекте. Предполагается, что не необходимы никакие доказательства доходов со стороны клиента. Остальных преимуществ сейчас я не вижу», – гласит независящий столичный риэлтор Наталья Мишина.
На самом деле, предлагаемым денежным инвентарем может пользоваться хоть какой желающий. При наличии всего 2-ух документов – паспорта и страхового пенсионного свидетельства – вы сможете заключить контракт аренды с выкупом, и хоть завтра новоселье. Правда, выбор квартиры будет ограничен некими критериями: стоимость жилища не обязана превосходить 6 млн руб. Не считая того, программка пока работает лишь в 3-х регионах: Столичная область, Екатеринбург и Новосибирск. Зато никто не будет интересоваться вашей кредитной историей, собирать ворох справок и совершенно вдаваться в подробности вашего денежного прошедшего. Для почти всех это значимый плюс.
«Аренда с выкупом» в определенных вариантах быть может красивее банковских кредитов, при этом не только лишь для тех, у кого нет способности заплатить начальный взнос. Ведь есть разные группы лиц, которым банки, по той либо другой причине, отказывают в кредитовании (либо предъявляют особо грозные требования). Денежный инструмент «Аренда с выкупом» может стать вариантом решения препядствия. В индивидуальности для тех, кто уже снимает квартиру, но пока не имеет достаточной убежденности не только лишь в собственной будущей платежеспособности, да и в собственном будущем в целом, к примеру, работающие юные люди, недавнешние выпускники вузов, те, кто лишь переехал в новейший город», – считает управляющий агентства недвижимости «Риэлторское бюро № 1» Вадим Лященко.
Есть и иная сторона вопросца. «Существует мировоззрение, что таковая программка – метод вовлечь в оборот так именуемые сероватые и темные доходы. Как это будет происходить в реальности, покажет лишь время», – добавляет Наталья Мишина.
«Выйти из игры» проще, чем в случае с ипотекой
По словам Вадима Лященко: «Основное преимущество «Аренды с выкупом» в том, что, в отличие от ипотеки, можно относительно беспрепятственно и без утрат выйти из проекта на хоть какой его стадии. При всем этом арендатор отчаливает на поиски новейших вариантов без непогашенных обязанностей и штрафных санкций, получив вспять все средства, уплаченные в счет выкупа (так, по последней мере, на данный момент декларируется). Никто не начисляет ему завышенных процентов, пеней и неустоек за просрочку платежей по банковскому кредиту, не перекладывает на него издержек судебного и исполнительного производства в связи с процедурами воззвания взыскания на залог, у него совершенно не болит голова по поводу реализации залоговой квартиры. А может быть, что и его кредитная история не пострадает».
При всем этом выйти из программки можно не только лишь из-за нехватки средств либо нежелания получать данную квартиру, да и если, например, на вас «упал» неожиданный капитал, и вы желали бы поскорее выплатить долги. «Платежи по программке можно погашать досрочно (стопроцентно либо отчасти), без доп штрафов и комиссий», – гласит Анатолий Пысин.
Права принадлежности придется ожидать много лет
По воззрению почти всех профессионалов, в случае «Аренды с выкупом» вопросец о праве на собственность остается основным камнем преткновения. Ведь по условиям контракта клиент становится полноправным владельцем квартиры лишь опосля того, как стопроцентно занесет все нужные платежи. Это означает, что на весь период рассрочки, в течение 10 либо 15 лет, вы будете жить в квартире лишь на правах арендатора.
«Фонд МРЖК остается полноправным собственником жилища и лишь он может распоряжаться им. Клиент выступает только в качестве квартиросъемщика, потому не сумеет по собственному усмотрению произвести, к примеру, перепланировку, суровый ремонт, зарегистрировать родственников, решать почти все вопросцы, связанные с жилищно-коммунальными услугами, и т.д. Не считая того, у тех, кто воспримет роль в программке, не будет способности пользоваться некими налоговыми вычетами», – отмечает Анатолий Пысин.
«Отсутствие права принадлежности в течение весьма долгого времени у тех, кто решит приобрести квартиру средством аренды с выкупом, остается одним из главных ограничений», – считает Наталья Мишина.
Станет ли «Аренда с выкупом» пользующейся популярностью схемой?
Большая часть профессионалов согласны с тем, что если этому денежному продукту и предначертано «выжить» на современном рынке русской недвижимости, воспользоваться им будут лишь люди, находящиеся в специфичных критериях.
«Прибегать к таковой схеме будут, быстрее всего, юные люди, может быть, студенты, у каких любой рубль на счету и которые еще не научились собирать средства (да на самом деле, их и не из что пока откладывать), также те, у кого есть какие-либо препядствия с получением банковских кредитов либо доказательством легальности доходов.
Возможно, эта форма покупки жилища отыщет собственного пользователя. Но, на мой взор, в отличие от остальных схем, она не станет массовой. Те, у кого есть начальный взнос и возможность доказательства дохода, воспользуются обыкновенными кредитными программками по льготным процентам. С денежной точки зрения, в длительной перспективе они получаются прибыльнее. Остальные будут продолжать снимать жилище и откладывать на приобретение квартиры либо хотя бы 1-ый взнос по ипотеке, не хотя переплачивать какие бы то ни было проценты. Третьи – обыденно побоятся демонстрировать доходы на таком уровне, ведь это роль в программке муниципального учреждения. Так что, я думаю, остается достаточно маленькой процент потребителей, которые попробуют эту схему в работе, невзирая ни на что», – гласит Наталья Мишина.
«Этот денежный инструмент будет увлекателен тем, кто уже снимает квартиру, не может получить ипотечный кредит, и готов прирастить каждомесячный платеж, но не попросту за аренду, а для того, чтоб равномерно выплачивать стоимость снимаемой квартиры и потом получить ее в собственность», – считает Анатолий Пысин.
Владимир Яковлев отмечает, что «Аренда с выкупом» завлечет, до этого всего, людей с низким доходом, которым трудно скопить на начальный взнос, в особенности если они также обязаны снимать квартиру. Схема быть может перспективна, если все будет обдуманно и верно скооперировано. Не считая того, принципиальным моментом остаются источники финансирования. Сейчас предполагается завлекать институциональных инвесторов в фонд «Доступное жилище в рассрочку», также негосударственные пенсионные фонды. Но как работа сложится в предстоящем, пока трудно предвидеть».
«На мой взор, таковая форма приобретения квартир имеет право на жизнь и является полностью комфортным для пользователя решением жилищного вопросца. В процессе обкатки таковых проектов постоянно появляются определенные минусы, потому, быстрее всего, программке еще предстоит перетерпеть определенные корректировки», – гласит спец НПК «Оптимус» Роман Писарев.
«Непременно, этот инструмент неплох уже тем, что расширяет способности нуждающихся в жилище и дает им доп выбор. Хотя на самом деле это совершенно не ипотека (отсутствует залог), а длинноватая рассрочка платежа со всеми своими плюсами и минусами, рассмотренными выше, перспективность данного продукта для Москвы/Столичной области, Санкт-Петербурга и огромнейших городов Рф не вызывает у меня колебаний. Пользователь, для которого достоинства данной для нас схемы окажутся существеннее недочетов, там наверное найдется», – считает Вадим Лященко.
Поможем выяснить настоящие ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!