«Если б не ипотека, в Москве было бы в три-четыре раза меньше сделок»
— Какой опыт получил риэлторский рынок в итоге пандемии? Чему обучил коронавирус?
— Главный урок пандемии, наверняка, в том, что всё не плохое и размеренное может перейти в иную фазу, к которой мы не привыкли. Коронавирус обучил, что нужно быть готовыми к работе в всех, самых необыкновенных критериях, уметь стремительно изменяться и адаптироваться к ним. В весеннюю пору на рынке Москвы появилась ситуация, когда закрылись МФЦ. Эпидемия показала, что ряд госучреждений оказался к такому не готов. И если б не нотариусы и не Сбербанк, который проводил электрическую регистрацию сделок, рынок бы тормознул.
В апреле, по статистике Росреестра, было записанно всего 5196 сделок, в мае — 3918. Естественно, риэлторы продолжали работать, а трудности были соединены с тем, что клиенты отрешались от показов.
Опыт весны 2020 года показал, что и в весьма непростых критериях работать реально. Для почти всех компаний период пандемии оказался главным фактором для перехода на цифровые технологии. Хотелось бы отметить Циан, который поступил по-партнерски, отменив оплату за размещение объявлений, за что ему огромное спасибо.
— Боитесь ли вы, что с повышением числа заболевших опять будет введен режим самоизоляции?
— Нет, не боюсь. В весеннюю пору ситуация была новейшей, непривычной. А того, что «в осеннюю пору что-то будет», люди ожидали уже с лета. Формат удаленки подступает для бухгалтеров, аналитиков, а риэлтору в принципе недозволено что-то созодать из дома — он работает с объектами. Основное, чтоб нам не мешали работать.
— Почти все агентства гласили, что опосля снятия режима самоизоляции наблюдался большенный поток клиентов. Как было у вас?
— Согласен, количество запросов опосля снятия карантина росло, и к сентябрю мы вышли на уровень сделок, превосходящий прошлогодний. По данным Росреестра, в августе было записанно 14 695 сделок, а в сентябре — уже 15 422.
Высочайший спрос рынок получил благодаря дешевеньким деньгам, льготной ипотеке — меж 2-мя волнами люди бросились решить свои жилищные вопросцы. В итоге рынок перенагрелся, количество сделок у почти всех агентств подросло в разы.
Естественно, я говорю о проф риэлторах. Работы много, цены выросли, но активность на рынке пока поддерживает ипотека. Если б не ипотека, в Москве было бы в три-четыре раза меньше сделок.
«Если квартира нужна для жизни, нужно не ожидать чудес, а находить пригодные варианты»
— Льготная ипотека под 6,5% продлена как минимум до 1 июля 2021 года. Вы видите в этом больше плюсов либо минусов? Не небезопасна ли очень большая закредитованность населения?
— Льготная ипотека — это плюс для застройщиков, банков и людей, которые на данный момент продают квартиры. Для тех, кто покупает квартиры, на данном шаге это тоже отлично. И риэлторам на руку: работы много. А ах так это аукнется нам в дальнейшем — большенный вопросец.
Понимаете пословицу «Чем лучше вечерком, тем ужаснее с утра»? Она, естественно, про другое, но похмелье на рынке недвижимости тоже настанет. Наши прошлые кризисы в 2008 и 2014 годах не были соединены со понижением ставок по ипотеке. А сейчас нам дали дешевенькие средства — ипотека двинула рынок. Если вспомянуть пример Америки 2008 года, закредитованность населения привела к появлению «ипотечного пузыря».
Невзирая на понижение ставок по ипотеке, за такие цены, которые запрашивают торговцы, покупатели все пореже готовы получать квартиры. Потому ажиотажный спрос скоро завершится.
Если ставки по ипотеке продолжат понижение, рынок будет {живым}. Естественно, на жилище в столице спрос будет постоянно: Москва в некий степени «резиновая».
Не люблю давать прогнозы, но последующим в летнюю пору, на мой взор, ситуация на рынке недвижимости будет наименее активной. Уже данной нам в осеннюю пору ожидалось, что на рынке покажутся залоговые квартиры, но этого не случилось, поэтому что заемщики, попавшие в сложную ситуацию, финансировали поновой ипотеку.
Но средств у населения не прибавляется, потому, не исключено, что через некое время при таком объеме ипотеки залоговые квартиры начнут выходить на рынок, что будет содействовать повышению предложения.
— Имеет ли смысл покупателям ожидать понижения цен в последующем году?
— Если квартира нужна для жизни, нужно не ожидать чудес, а выходить на рынок и находить пригодные варианты. Если идет речь о вкладывательных покупках, следует осознавать, что рынок недвижимости весьма инертный. Вспоминаю кризис 1998 года — тогда было понятно, что цены на недвижимость упадут, но в реальности это вышло лишь через год.
Понижение цен на недвижимость произойдет, но ему будет предшествовать стагнация, когда покупатели не будут получать квартиры по имеющимся ценам, а торговцы не будут готовы снижать заявленную стоимость. Стагнация способна продолжаться полгода и подольше.
Потом, когда разрыв меж заявленной торговцем и хотимой покупателем стоимостью составит 10% и наименее, рынок двинется. Потому что льготную ипотеку на первую половину 2021 года продлили, понижения цен на жилище до лета ожидать не стоит. А в летнюю пору мы поглядим, что будет с ипотекой, с покупателями, которые к тому моменту, может быть, «наедятся».
«Торг уместен, и торговаться стоит»
— В Москве сейчас рынок торговца. Означает ли это, что торг неуместен в принципе?
— Торг уместен постоянно — вопросец в стартовой стоимости. Любимая стратегия торговца: поставлю стоимость повыше, а позже будем торговаться. На данный момент торговцы ставят цены еще выше, а позже торгуются. Если человек реализует квартиру сам, он не понимает рынка — как следует, неспособен правильно найти стоимость.
Вся существующая оценка квартир ориентировочная. Она не учитывает состояния квартиры и подъезда, ремонта, юридической чистоты документов, кто является соседями, куда выходят окна квартиры — в сад либо на глухую стенку примыкающего дома и т. д. А все это достаточно принципиальные причины, действующие на стоимость жилища.
Потому торг уместен, и торговаться стоит. Но торг может идти как в сторону понижения цены объекта, так и в сторону ее увеличения. Рынок переживает маленький период, когда условия диктует торговец. Для почти всех риэлторов, привыкших к оборотному, это не по привычке.
Покупателей на просмотр одной квартиры приходит много. Я был очевидцем нескольких ситуаций, когда в процессе просмотра один из покупателей, увидевший, что на понравившуюся ему квартиру есть несколько претендентов, предложил торговцу стоимость выше заявленной.
— Почти все покупатели убеждены, что квартиру они отыщут без помощи других при помощи сайтов-агрегаторов, и требуют риэлтора проверить лишь чистоту сделки. Как вы относитесь к таковой тенденции, оказывает ли ваша компания услуги по сопровождению сделки?
— Такие услуги мы оказываем, но, как мне кажется, для клиента они не имеют смысла. Проиллюстрирую аналогией с фондовым рынком: вы выбираете всякую площадку, открываете брокерский счет и покупаете ценные бумаги. Но что с этими бумагами созодать далее? Они ведь могут как подорожать, так и подешеветь.
Сейчас пример с рынка недвижимости. К нам пришла клиентка, которая желала приобрести квартиру. Мы окрестили ей стоимость, сколько стоят брокерские услуги, а сколько — услуги сопровождения. Понятно, что 2-ые требуют наименьших издержек и существенно дешевле, около 100 тыс. рублей.
В итоге клиентка пришла на просмотр, поторговалась, торговец понизил стоимость на 500 тыс. рублей, и она, счастливая, купила квартиру. А нам риэлтор торговца квартиры произнес, что это всего 2-ой показ квартиры за несколько месяцев, и они уже желали снижать стоимость на 1 млн рублей.
Если б сделка проходила с ролью риэлтора со стороны клиентки, ей удалось бы приобрести квартиру с в два раза большей скидкой.
Иной пример. Звонит клиентка, желает реализовать квартиру на Кутузовском проспекте за 20 млн рублей. А я работаю в этом районе и понимаю, что подобные квартиры продаются сейчас по стоимости не наиболее 17 млн рублей. Начинаю выяснять, почему клиентка хочет получить конкретно 20 млн. Она ведает, что купила квартиру годом ранее за 19 млн, а на данный момент, по ее воззрению, цены выросли, она собирается переезжать в другую страну и хочет реализовать квартиру за 20 млн. Но я отлично помню, что ни год, ни три года вспять такие квартиры не стоили 19 млн. Оказывается, клиентка проводила сделку без риэлтора, лишь с юристом, который просто проверил документы. В итоге квартира была приобретена за сумму, которая на 2 млн выше рыночной.
Чтоб такового не случилось, нужно работать с проф агентом по недвижимости — правда, спец должен быть неплохим.
«Квалификация риэлтора обязана быть доказана документально»
— Вот о профессионализме агентов по недвижимости тоже хотелось бы побеседовать. Вы президент Гильдии риэлторов Москвы (ГРМ). Какие задачки ставит впереди себя гильдия и как проходит обучение (педагогический процесс, в результате которого учащиеся под руководством учителя овладевают знаниями, умениями и навыками) профессионалов?
— Миссия ГРМ — создание цивилизованного рынка, увеличение престижа профессии агента по недвижимости, оказание очень высококачественных услуг клиентам. Посреди наших задач — добиваться того, чтоб рынок был законным и прозрачным. Также мы стремимся к тому, чтоб большая часть сделок проходило снутри проф общества. Естественно, помогают и порталы по недвижимости — там есть прямые покупатели. Мы желаем, чтоб сделки для наших клиентов проходили стремительно, отменно и прибыльно.
Что касается увеличения квалификации, в Москве существует территориальный орган сертификации — мы сертифицируем агентства и проводим аттестацию профессионалов. Мы заключили соглашение с институтом «Синергия», что будем созодать курс для риэлторов. В Москве обязано быть особое системное проф образование, которое подразумевает постоянные курсы увеличения квалификации, а агент должен подтверждать свои познания на аттестации.
Не так давно Фонд развития проф квалификаций при Торгово-промышленной палате РФ (Российская Федерация — государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина) разработал всеполноценную образовательную программку проф обучения агентов по операциям с недвижимостью, у нас есть совместные планы, связанные с данной нам программкой.
Риэлтор должен быть высококвалифицированным спецом, иметь документальное доказательство собственного статуса. На данный момент мы вместе с Столичной торгово-промышленной палатой составляем Реестр сертифицированных столичных агентств недвижимости.
— Понятно, что ГРМ разрабатывает мобильное приложение для ее членов. Что же это все-таки за приложение и для чего оно риэлторам?
— Я не уполномочен открывать детали, потому что работа лишь ведется, но мы возлагаем надежды, что это будет комфортное приложение для агентов по недвижимости в плане партнерства по большенному количеству услуг.
— В этом году вы участвовали в «Гонке героев». Что дают подобные, прямо скажем, непростые состязания?
— В «Гонке героев» мы участвовали с Артемием Шурыгиным, вице-президентом Гильдии риэлторов Столичной области. Нас пригласил наш партнер — Россельхозбанк, это было что-то сродни корпоративному мероприятию, тимбилдингу. Мы совместно пробежали гонку, перебежали вброд реку, поднялись на «Эверест» — грязные, измученные, но удовлетворенные. Это было классно, поэтому что сделали это совместно!
Я пробежал 10 км, преодолел 52 препятствия — опосля этого у меня прибавилось сил, чтоб совершать больше подвигов на рынке недвижимости. Совершенно люблю бегать, в этом году участвовал в полумарафоне, еще в ряде забегов. Для риэлтора весьма принципиально поддерживать неплохую спортивную форму. В планах гильдии много различных активностей: футбол, волейбол. Готовы сразиться с командой Циан, как вы на это смотрите?